Dönüşümden neler bekleniyor?
İstanbul Planlama Ajansı, rezerv alan ve riskli alanların İstanbul’da devam eden kentsel dönüşüme yansımalarını inceledi. Rapora göre İstanbul’da 70 adet riskli alan, 152 adet rezerv yapı alanı ve yaklaşık 84 bin adet riskli yapı ilan edildi. Çoğunlukla kamu mülkiyetindeki riskli alanların ise genellikle tek veya iki katlı düzensiz yapılardan ya da rantı yüksek alanlardan oluştuğu belirtildi
Kahramanmaraş merkezli 6 Şubat depremlerinin ardından düzenlenen kentsel dönüşüm yasası birçok tartışmayı da beraberinde getirdi. Tartışmalardan biri de rezerv ve riskli alanlar olarak öne çıkıyor. İstanbul Planlama Ajansı (İPA) Kent Gündemi Serisi'nin son raporunda kasım ayında yapılan değişikliklerin ardından gündeme gelen rezerv alan ve riskli alanların İstanbul’daki durumunu inceledi. Raporda, kanunun 2’nci maddesinde yapılan değişikliğe göre, “rezerv yapı alanı” tanımındaki “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresinin iptal edildiği, böylece “rezerv yapı alanı” olarak “yeni” veya “mevcut” yerleşim alanlarının belirlenebileceği ifade edildi. Rezerv alana yönelik yapılan bir diğer değişiklik ise Kanun’un 3/7 maddesi. Madde kapsamında özel mülkiyetteki taşınmazların “rezerv yapı alanı” ilan edilmesinde “arsa metrekaresinin yüzde 30’u” veya değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi kuralı getirildi.
RİSKLER ARTIYOR
Raporda yer verilen bilgilere göre 2009-2023 yılları arasında 15 bin 304 hektar olan askeri alanların yüzde 21’inin statüsü kaldırıldı. Askeri alan statüsü̈ kaldırılan alanların yüzde 10,4’ü konut, yüzde 6,4’ü ticaret-konut-turizm, yüzde 1’i ise sanayi olarak planlandı. Planlanan alanlarda yapımı bitenlerin yüzde 96,5’i konut (20 bin 818 birim) alanlarından oluşuyor. İPA’nın araştırmasında rezerv ve riskli alan ilan edilen alanlarda yapılan projelerin değerlendirilmesi sonucunda bu alanlarda büyük ölçekli planların yapıldığı vurgulandı. Konuyla ilgili şu ifadelere yer verildi: “Bu durum ilan edilen alanların rant değeri yüksek alanlar olduğunu ve yapılan projelere bağlı olarak çevresindeki rant değerlerini de yükselteceği ortaya çıkmaktadır. Aynı zamanda yasa değişikliği öncesinde ve değişiklik kapsamında boşaltılan ve rant değeri yüksek olan alanların rezerv alanı ilan edilebilecek yerler olma riskini yaratmaktadır.”
“FİNANSAL KAYNAK YARATILMAK İSTENİYOR”
İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı tarafından yapılan çalışmaya göre İstanbul il genelinde 142 Afet Öncelikli Müdahale Alanı (3617 ha) belirlendi. Bu alanlarda yer alan 207 bin yapının risk altında olduğu paylaşıldı. Buna ek olarak riskli binaların yüzde 40’ının Esenyurt, Büyükçekmece ve Küçükçekmece’de yer aldığı belirtildi. Ancak, Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı tarafından belirlenen 69 riskli ve 127 rezerv alan ile karşılaştırıldığında, sadece 2 riskli ve 7 rezerv alanın belirlenen alanlarla örtüştüğü belirtildi. Raporda, “Kentsel dönüşüm gelir adaletsizliği, mülksüzleşme ve barınma hakkına dair sorunları derinleştirerek, afete dayanıklı kentler oluşturmaktan ziyade finansal kaynak oluşturmaya yönelik adımlar olarak değerlendirilmektedir.” denildi.
İlçelerdeki riskli alan ilanları ve öncelikli müdahale alanları karşılaştırıldığında çarpıcı sonuçlar ortaya çıktı. Rapora göre İBB’nin 8 ilçede öncelikli müdahale alanı olarak değerlendirdiği 20 milyon metrekareden fazla alan bulunurken, bu ilçelerde 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli ilan edilmiş herhangi bir alan yer almıyor.
REZERV ALANLAR
İBB İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı ve İstanbul Planlama Ajansı’nın gerçekleştirdiği İstanbul’da Büyük Ölçekli Projeler ve Proje Alanları çalışması kapsamında incelenen 130 proje ile 2012 yılından günümüze ilan edilen riskli alan ve rezerv alanlar karşılaştırıldığında önemli bulgular elde edildi. Raporda konuyla ilgili şu görüşlere yer verildi: “6306 Sayılı Kanun kapsamında ilan edilen 8 rezerv alanda donatı alanlarının imara açıldığı, ilan edilen 4 riskli alanda ise yine donatı alanının imara açılması ve emsal artışı, fonksiyon değişiklikleri ile rant yaratıldığı ortaya çıkmaktadır. Bu alanların bir kısmı Çekmeköy ve Dikimevi gibi eski askeri alanlar olurken, bir kısmı da Fikirtepe, Zeytinburnu Nakliyeciler sitesi gibi şehir merkezinde yer alan alanlardır.”
“KAMU YARARI TEHLİKEYE GİRİYOR”
Rapora göre İstanbul’da 6306 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği tarihten bu yana 70 adet Riskli Alan, 152 adet Rezerv Yapı Alanı ve yaklaşık 84 bin adet riskli yapı ilan edildi. İlan edilen riskli alanların çoğunlukla kamu mülkiyetinde bulunan, genellikle tek veya iki katlı düzensiz yapıların bulunduğu ya da rantı yüksek alanlardan oluştuğu belirtildi. Verilere göre İstanbul’da bulunan yaklaşık 1 milyon 200 bin binadan yaklaşık 800 bininin 2000 yılı öncesine ait. Son 11 yılda bunların sadece 84 bini dönüştürüldü.İPA’nın araştırmasında kanunda yapılan değişiklikler ile birlikte ise vatandaşların hak kaybı konusunda kaygı ve korku içinde olduğu belirtilerek şu görüşlere yer verildi: Her an mülklerinin ellerinden gidebileceğine dair kaygı duymaları rezerv ve riskli alan tanımındaki belirsizlik ve dönüşüm yasasının kendi haklarını korumadığına dair görüşlerinden kaynaklanmaktadır. İnşaat sektörünün ekonomik büyümenin temel aracı olarak görülmesi ve 6306 Sayılı Kanun’un büyük projeler üretmek, orta ve üst gelir grubuna yönelik konut sağlamanın bir aracı olarak değerlendirilmesi neticesinde kentsel ve toplumsal alanda ‘kamu yararı’ olgusunun güdülmesi tehlikeye girmektedir. Dolayısıyla riskli alanların tespiti ve rezerv alanların belirlenmesi sürecinde kamunun kaygıları da gözetilerek şeffaf paylaşımlar yapılması ve sürecin kamunun yararına sonuçlanması gerekmektedir.”