Yeşil alan mı AVM mi ?
Türkiye’deki toplam AVM’lerin dörtte birinden fazlasını İstanbul’dakiler oluşturuyor. Peki daha fazla AVM’ye ihtiyaç var mı? Bu sorunun cevabını ve Söğütlüçeşme Tren İstasyonu arazisine yapılması planlanan “AVM Tipi Gar” projesini Şehir Plancısı Doktor Miray Özkan ile konuştuk
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) 2019 yılında hazırladığı raporlara göre, Türkiye’de her geçen yıl AVM sayısı ve kiralanabilir AVM alanı miktarı artıyor. 2019’un Kasım ayı itibarıyla Türkiye genelinde 454 adet alışveriş merkezi bulunurken toplam kiralanabilir AVM alanı miktarı da 2019’da 13 bin 508 metrekareye ulaştı. Türkiye’deki toplam AVM’lerin dörtte birinden fazlasını İstanbul’dakiler oluşturuyor. Raporda yer alan bilgilere göre listenin ilk sırasındaki İstanbul’da toplam 147 AVM bulunuyor. Doğruluk Payı’nın derlediği bilgilere göre; Pamir&Soyuer Gayrimenkul şirketinin 2019 yılı 4. Çeyrek Raporu’nda bin kişi başına düşen kiralanabilir AVM alanı miktarının en yüksek olduğu il İstanbul. İstanbul’da her bin kişiye 327 metrekarelik kiralanabilir AVM alanı düşüyor.
“BÖLGENİN NİTELİĞİ DEĞİŞİYOR”
Büyük çoğunluğunun şehir merkezlerinde yer aldığı AVM’ler genellikle kamu arazilerinin üzerine inşa edilmiş durumda. Bu durum, AVM’lerin bir ihtiyaçtan ötürü mü yoksa emlak geliri için mi inşa edildiğini akıllara getiriyor. Şehir Plancısı Doktor Miray Özkan’a göre, AVM'ler bulundukları bölgelerin niteliğini ticari odaklı olarak dönüştürüyor. Aynı zamanda yer aldıkları bölgelerin kamusal niteliğinde, yapılaşma dokusunda ve yaşam biçiminde büyük ölçüde değişim yaratıyor.
“AVM’LER İÇİN İMARA AÇILIYOR”
Türkiye’de özellikle de İstanbul’da kamu arazilerinin bir kısmının AVM’ler için imara açıldığını söyleyen Özkan, şöyle devam etti: Toplumun hafızasında önemli olan yerler var. Açık alan ya da deprem toplanma alanı olarak düşünülen bu yerlere AVM yapılmasıyla bu yatırımların yıkıcı özellikleri hepimizin dikkatini çekiyor ve tepki gösteriyoruz. Şehrin ticari bölgelerinde yapılan AVM'lerin bölgedeki diğer ticari oluşumlara, geleneksel ticaret dokusuna ve kültürüne zarar verdiğini gösteren pek çok örnek var. Planlama açısından bir AVM'nin doğru yer seçimi için dikkate alınması gereken kriterleri de bu kapsamda değerlendirmek gerek.”
“AÇIK ALAN İHTİYACI KARŞILANMALI”
Arazi kısıtları ve olumsuz piyasa koşulları nedeniyle son yıllarda AVM yatırımlarının yavaşladığını söyleyen Özkan, buna karşın AVM yatırımlarının dönemin ticari koşullarına, teknolojik gelişmelerine, toplumsal ihtiyaçlarına ve tüketim kültürünün yapısına göre dönüştüğünü ifade etti. Gayrimenkul sektörü AVM'leri büyüklüklerine, erişim alanlarına, verdikleri hizmetlere göre sınıflandırılıyor. Sektör tarafından AVM’ler için yer belirlenirken bölgedeki nüfusun özellikleri, erişebilirlik, görünürlük, arazinin uygunluğu ve rekabet gibi faktörlerin göz önünde bulundurulduğunu aktaran Özkan, Söğütlüçeşme Tren İstasyonu arazisine yapılmak istenen “AVM Tipi Gar” projesini de değerlendirdi.
“Söğütlüçeşme'de büyük bir AVM yapılması hem kültürel belleğin kaybolması hem ekstra ulaşım yükü hem de çevrede yaratacağı ticari gelişme baskısı açısından çok yanlış görünüyor. Gayrimenkul girişimcileri açısından dahi bu bölgede büyük bir AVM yerine daha küçük ölçekli bir çarşı yapılanması daha uygun bulunuyor. Söğütlüçeşme'nin doğru bir şekilde planlanması, bölgedeki demiryolu ulaşımına ve park kullanımına ilişkin alınacak kararlarla mümkün görünüyor. Planlamanın, kültürel mirası ve kentsel açık alanları koruması bölgenin kamusal niteliğini desteklemesi ve ulaşım bağlantılarını entegre edebilecek nitelikte olması lazım. Bu bölge mülkiyeti kimde olursa olsun, her şeyden önce bir kamusal alandır. AVM işletmesi ile kamusal işletmelerin ihtiyaçları birbirinden farklıdır. Gar binaları 24 saat açık olması gereken kamusal kapalı alanlardır. AVM’ler ise ticari ihtiyaçlara göre yönetilir. Her ne kadar AVM’lerde de kamusal kullanımlar olduğu iddia edilse de, asıl amaç kamuya değil farklı tüketici gruplarına hizmet etmek.”
KARŞILAŞMA VE BULUŞMA YERİ
Söğütlüçeşme’nin bir geçiş, karşılaşma ve buluşma yeri olduğunu vurgulayan Özkan, “Kentin her yerinden farklı sınıflardan ve kimliklerden insanlar birbirini burada görür. Bu niteliğin geliştirilmesi, tasarımla ve kullanımlarla desteklenmesi gerekiyor. Bu bölgeye yeni trafik yükü getirmemeli ve çevredeki açık alan halkın ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde düzenlenmeli. Ancak bölgedeki yetki karmaşası yerel yönetimlerin bu bölgede kamusal katılımla çalışma yapmasına mani oluyor. Böyle durumlarda ideal yaklaşım, kurumların işbirliği ve eşgüdümle çalışması, kent sakinlerinin görüş ve beklentilerinin alınmasıdır.”
“PLANLAMA GÜNDEMİ DEĞİŞİYOR”
Salgınla birlikte şehir planlamacılarının ve mimarların da gündeminin değiştiğini söyleyen Özkan, “Benzer şekilde iklim krizi de bu gündemi çok etkiliyor. Kamusal açık alanlar, temiz hava, yeterli yeşil alan, fosil yakıt ihtiyacının azaltılması, doğal çevrenin korunmasıyla ilgili öncelikler planlama gündemini değiştiriyor. Bu anlamda açık alanların varlığı çok önemli.” dedi.
“DÖRT ELLE SARILMAMIZ LAZIM”
Özkan, kent merkezindeki arazilerin çok değerli olduğunu bu nedenle yatırımcıların kent merkezine yakın ve büyük arazilerde projelerini gerçekleştirmek istediğini ifade etti. Kamu kurumlarının da kendileri için kaynak yaratmaya çalıştığını söyleyen Özkan, “ Bu nedenle merkezi hükümet tarafından geçtiğimiz 20 yıl içinde kamusal arazilerin yatırıma açılmasını kolaylaştıran pek çok düzenleme yapıldı. Bu şekilde de pek çok kamusal alan ve toplanma alanı için ayrılması planlanan alanlar imara açılmış oldu. Bunun için ‘kamu yararı’ denerek meşruiyet oluşturuluyor. Kısa vadede öyle gibi görünse de orta ve uzun vadede kente kaybettirdikleri nedeniyle bu yatırımları kamu yararına uygun görmek çok yanlış olur. İstanbul çok yoğun ve sıkışmış durumda. Kadıköy, Fikirtepe nedeniyle zaten ciddi bir nüfus, altyapı ve ulaşım baskısı görmeye başladı ve Fikirtepe'deki inşaatlar bittikçe bu daha da artacak. Üzerinde yapılaşma olmayan arazilere dört elle sarılmamız ve kamusal niteliğinin korunması için elimizden geleni yapmamız gerekiyor.” dedi.