“5 yıl kuralı devam ediyor"
Yargıtay’ın kararı, yenilenen kira sözleşmelerinde beş yıl dolmadan kira tespit davası açılmasının hangi koşullarda mümkün olabileceğini yeniden gündeme taşıdı. Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, kararın beş yıl kuralını kaldırmadığını belirtirken, Bahar Bayhan kiracıların barınma hakkının gözetilmesi gerektiğini vurguladı
Kira bedellerinin emsal kiraların altında kalması, özellikle uzun yıllardır aynı konutta oturan kiracılar ile ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların başlıca nedenlerinden biri olmaya devam ediyor. Geçtiğimiz ay Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira tespit davalarına ilişkin kararı da bu tartışmayı yeniden gündeme taşıdı. Daire, yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinden bu yana geçen süreyi ve yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygunluğunu dikkate alarak, koşulların oluşması halinde kira bedelinin yeniden belirlenebileceğine hükmetti. Karar, kamuoyunda “5 yıl kuralı kalktı” yorumlarına neden olurken, kararın kapsamı ve mülk sahiplerinin hangi koşullarda kira tespit davası açabileceği tartışma konusu oldu. Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, kararın hukuki sonuçlarını değerlendirirken, Mekanda Adalet Derneği’nden Bahar Bayhan da kira bedelinin piyasa koşullarına uygunluğunun barınma hakkı tartışmasından ayrı düşünülemeyeceğini vurguladı.
KARAR NE ANLAMA GELİYOR?
Şimşek, kararın beş yıllık süre kuralını ortadan kaldırmadığını, değerlendirmede kira ilişkisinin geçmişinin ve yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin önemli olduğunu belirtti. “5 yıllık kural hâlâ geçerli” diyen Şimşek, uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde, son sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile mevcut kiranın güncel bedellerin çok altında kalması durumunda ev sahibinin kira tespit davası açabileceğini ifade etti.
Mahkemenin bu değerlendirmede iki ölçütü dikkate alacağını söyleyen Şimşek, bunların kira ilişkisinin uzun yıllara dayanması ve yenilenen sözleşmede belirlenen bedelin güncel kira düzeyine uygun olmaması olduğunu vurguladı. “Yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmese dahi güncel kira bedelinden çok düşükse bu durumda ev sahibi kira tespit davası açabilir.” diyen Şimşek, sözleşmenin eski olmasının tek başına yeterli olmadığını belirtti. Yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedeli, sözleşmenin yapıldığı tarihteki emsal kiralara uygunsa beş yıl dolmadan dava açılamayacağını; bedel o dönemin kira seviyelerine yakınsa açılan davanın reddedilebileceğini kaydetti.
Şimşek, kararın daha önce yenilenen sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediği için dava açamayan ve kirası güncel seviyelerin altında kalan ev sahiplerinin önündeki engeli kaldırabileceğini belirterek kira tespit davalarının sayısında artış yaşanabileceğini söyledi.
“BARINMA HAKKI SÖZLEŞMEYE BIRAKILAMAZ”
Mekânda Adalet Derneği’nden Bahar Bayhan ise kararın konut kiraları açısından gündeme getirdiği tartışmanın yalnızca kira bedelleriyle sınırlı olmadığını, barınma hakkıyla da doğrudan ilişkili olduğunu belirtti. “Mesele yalnızca kiranın rayiç bedelin altında ya da üstünde olması değil; barınma giderinin hane geliriyle orantılı olmasının güvence altına alınmaması.” diyen Bayhan, kira bedelinin piyasaya uygunluğunun tartışıldığını ancak kiracının bu bedeli nasıl karşılayacağının geri planda kaldığını vurguladı.
Barınmanın Türkiye’de temel bir hak olmaktan çok insanların kendi imkânlarıyla çözmesi gereken bir mesele gibi görüldüğünü ifade eden Bayhan, “Piyasanın belirlediği bedel ile insanların ödeyebileceği bedel aynı şey değil. Bir kiranın rayiçten düşük olması, kiracı için karşılanabilir olduğu anlamına gelmiyor.” değerlendirmesinde bulundu. Mevcut yasal düzenlemelerde konutun daha çok alınıp satılan ve kiraya verilen bir mülk olarak ele alındığını söyleyen Bayhan, bu yaklaşımın barınma hakkının nasıl güvence altına alınacağı sorusunu geri plana ittiğini kaydetti.
“Ev sahibinin ‘merhametli’ olması, kiracının ‘iyi’ olması gibi, aslında bir hakka erişimin koşulu olmaması gereken şeyler barınmaya erişimi etkiliyor.” diyen Bayhan, insanların barınma ihtiyacının karşı tarafın anlayışına ya da ev sahibiyle kurabildikleri uzlaşmaya bağlı kalmaması gerektiğini vurguladı. Bayhan’a göre asıl soru, kira bedeli rayice göre belirlenirken kiracının ödeme gücünün ve yaşadığı yerde kalabilmesinin nasıl gözetileceği. “Kamunun sorumluluğu, insanların gelirleriyle orantılı bir barınma gideriyle güvenli, nitelikli bir konutta yaşayabilmesini ve yaşamaya devam edebilmesini sağlamak.” dedi.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira bedelinin emsal kiralar dikkate alınarak yeniden belirlenmesinde temel eşik beş yıl. Kira ilişkisi beş yılı aştığında veya beş yıldan sonra yenilendiğinde hâkim; enflasyon oranını, evin durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebiliyor. Beş yılın dolması, kiranın kendiliğinden artacağı anlamına da gelmiyor. Yeni bedelin belirlenmesi için tarafların anlaşması veya mahkeme kararı gerekiyor.