Kadıköylü avukat Hande Gündoğdu, ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi çeşitli şartlara bağlandığını vurgulayarak, “Filmlerden aşina olduğumuz 'Almanya'dan oğlum geliyor, evi boşalt' türü bir gerekçe ile otomatikman tahliye mümkün değil.” dedi.

30 Mart 2022 - 16:25

A ⁺ A^- Yazdır

Her gün yeni bir zamla karşılaştığımız Türkiye’de, kiralar da yerinde durmuyor. Ev sahipleri türlü bahanelerle ya kiracısını çıkarmaya yahut kirayı fahiş oranda arttırmaya çalışıyor. Zaten hayat pahalılığından beli bükülen kiracılar da yeni bir zam kaleminin altına girmek istemiyor.

Bu durumu Kadıköylü avukat Hande Gündoğdu’ya sorduk.

• Yasalar kiracının mı mülk sahibinin mi tarafında genelde? Evsahibi, kiracısının hangi şartlarda mülkünü boşaltmasını isteyebilir?

Bu soruya yasalardan ziyade hayatın somut akışı içinde cevap vermekle başlayabiliriz. Hiç şüphe yok ki mülk sahipleri daha avantajlı. Somut uyuşmazlıklarda ise ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi çeşitli şartlara bağlanmış halde. Filmlerden aşina olduğumuz 'Almanya'dan oğlum geliyor, evi boşalt' türü bir gerekçe ile otomatikman tahliye mümkün değil. İhtiyaç halinin yargı mercileri önünde ispatlanması gerekiyor. 

• Mesela ne gibi?

Örneğin malikin birden fazla evinin olması gibi durum söz konusu ise ihtiyaç hali bu gibi özgün haller dikkate alınarak değerlendiriliyor. Ayrıca kira sözleşmesinin imzasından sonra imzalanmış bir tahliye taahhüdü yoksa, sözleşme döneminin sona ermesi tek başına tahliyeyi zorunlu kılmıyor. Ancak yine başa dönecek olursak, şu ekonomik koşullarda kira ödemesinde kiracıların gecikmeye düşmesi son derece yaygın bir durum ve belli şartlar altında bu gecikmenin kendisi bizzat tahliye nedeni olabiliyor.

• “NE HAKKA NE HUKUKA UYGUN”

Evsahipleri, giderek yükselen bu fiyat ortamından etkilenerek kiracısına yüksek oranda zam yapmak istiyor genelde.

Kira sözleşmelerinde artış şartı kanunla belirtilmiş olup maksimum önceki yılın TÜFE ortalamasıdır. Yenilenen her dönem için bu artışın yapılması yasal ve yeterlidir. Malik bunun üzerinde bir artış oranı talep etse dahi kiracının bu oranı kabul etmeyip yasal oranda artış yapması halinde tahliye yoluna gidilemez. 

Son zamanlarda ülkedeki ekonomik kriz ve artan hayat pahalılığı barınma hakkı ve kira artışlarında da kendini hissettiriyor. Burada önemli olan husus kiracının ödeme gücünde bir artış olmamasına ve çoğu ücretli çalışan kiracıların aslında alım gücünün gerilemesine rağmen enflasyon oranında artışların talep edilmesi. Bu durum hakkaniyete uygun olmadığı gibi hukuki de sayılmaz. Dediğim gibi, kiracılar her yeni dönem için artış şartını bir önceki yılın TÜFE ortalaması uyarınca hesaplayarak sözleşmelerine devam edebilirler. 

“TACİZ VE BIKTIRMA”

• Son dönemde konuyla ilgili davalarının arttığını söylüyorsunuz.

Artan davaların türü büyük oranda kira artış davaları… Ancak kira artışına ilişkin bir dava açmak için de sözleşmenin 5 yılı doldurmuş olması gerekiyor. Yani bu davalar ile yeni bir artış oranı belirlenmiyor, yeni bir kira miktarı belirleniyor. Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülüyor ve emsal kira bedelleri, hak ve nesafet ile iyi niyet ilkeleri çerçevesinde belirleniyor. Malikin davayı öncesinde bir ihtarname çekerek açması yahut hiç bir bildirim yapmadan dava yoluna gitmesi mahkeme tarafından belirlenecek kiranın ne zamandan itibaren geçerli olacağını etkiliyor. 

• Çoğu kiracı yaşadığı evi, olası alıcılara sürekli göstermek zorunda bırakılıyor.

Hukuki sürecin dışında, kiralardaki astronomik artış kiracıların tacizkar bir tutumla ve tahliye tehdidi ile karşı karşıya gelmesine neden oluyor. Pratikte evi satma gerekçesiyle kiracıların belki de tek izin günlerinde evi müstakbel maliklere göstermesinin istenmesi bir taciz ve bıktırma yöntemi olarak kullanılabiliyor. Yahut gerçek niyet evi çok daha yüksek bedelle kiralamak iken hiçbir gerçekliği olmayan sebeplerle tahliye davaları açılabiliyor. 

• Bazen kiracılar, mahkemeyle yahut taşınmayla uğraşmak yerinde fahiş oranları kabul etmek zorunda kalıyor. 

Evet, bir başka tehdit de kiracının açılacak davayı zaten kaybedeceği ve yargılama masraflarını ve karşı taraf vekalet ücretini ödemek zorunda kalacağı iddiası. Taşınmak zaten son derece masraflı bir işlem. Genelde kiracılar avukata, mahkeme masrafına, nakliyeye, depozitoya vereceğim parayı kiraya yansıtayım diye düşünmeye itilerek fahiş zamlar yapmaya zorlanıyor. Ancak dediğim gibi, bunların hiçbiri yasal olmadığı gibi insani de değil.

“KADIKÖY ORTALAMANIN ÜSTÜNDE”

• Sizin baktığınız bu tür davalar neler? Özellikle Kadıköy’den…

Ofisim Kadıköy'de olduğundan daha çok bu bölgede ihtilaflara aşinayım. Genel bir artış olmakla birlikte bu bölgedeki artışın ve artış taleplerinin ortalamanın üzerinde olduğunu söyleyebiliriz. 2.500,00-TL; 3.500,00-TL'lik aylık kira bedellerinin 10.000,00-TL ila 12.000,00-TL bandında belirlenmesi talepli davalarla karşılaşıyoruz örneğin. Bir avukata danışma şansı olan müvekkillere burada özetlemeye çalıştığım haklarını, olayın içerdiği özel faktörleri de gözeterek anlatmaya gayret ediyoruz. Ancak talep olunan yeni rakamlar kesinlikle fahiş. Ve ev sahipleri bu davaları açarken sadece yeni rayiç kira bedellerini dikkate alıyorlar. Oysa mahkemelerin yeni kira bedelini tespit ederken dikkate aldığı tek husus emsal kira bedelleri değil. Bu nedenle artış oranı konusundaki talepler, tahliye tehdidi vb. durumlarda, her olayın özelliği doğrultusunda bir profesyonel yardım almak faydalı olacaktır.