Barınma krizi büyüyor!
İstanbul’da uygun kiralık daire bulmak neredeyse imkânsız hale gelirken, Kiracı Hareketi adlı bir platform “Kiralara üst sınır getirilsin” talebiyle bir imza kampanyası başlattı. Peki kiracıların hakları neler, sözleşmede nelere dikkat edilmeli? Dr. Mustafa Cahit Günel ile konuştuk
Son günlerde İstanbulluların temel gündemini kiralık dairelerin artan fiyatları oluşturuyor. Okulların açılmasıyla beraber kira bedelleri neredeyse günlük olarak artıyor. İstanbul’daki konut stokunun da azalmasıyla birlikte mülk sahipleri bu durumu fırsata çevirmeye çalışıyor. İstanbul’un bazı ilçelerinde kiralık daire bulmak neredeyse imkânsız hale gelirken, Kiracı Hareketi adlı bir platform “Kiralara üst sınır getirilsin” talebiyle bir imza kampanyası başlattı. Change.org üzerinden başlatılan kampanyaya şu ana kadar 45 bin kişi imza verdi.
“BARINMA KAMUSAL BİR HAKTIR”
Kampanya metninde şu ifadelere yer verildi: “Kiralık konut fiyatları son bir yılda çok hızlı bir yükselişe girdi. Pandemi koşullarında yaşamak git gide zorlaşırken, maaşlara yapılan zamlar enflasyon karşısında hızla erirken, yurttaşlar büyük istihdam ve gelir kayıpları yaşarken başta İstanbul, İzmir, Eskişehir gibi büyükşehirler olmak üzere son birkaç aydır ortalama kiralar asgari ücret sınırlarına dayandı. Günbegün artan kiraların temel gerekçesi konut kiralama ve satışının tamamen ‘serbest piyasanın insafına’ bırakılmasıdır. Bunun sonucu olarak bugün inşaat maliyetlerinde artışla konut üretiminin azalması, yüz yüze eğitim ile üniversite öğrencilerinin kiralık konut arayışına girmesi gibi talep artışları astronomik kiralar olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kiralık konutların sayısının azlığı ve pahalılığı yüzünden sağlıklı, güvenli ve yaşamaya elverişli konut talebi de ikinci plana atılmış durumda. Oysa ki deprem tehlikesi olan şehirlerde güvenli konutlarda yaşamak temel hakkımızdır. Barınmanın kamusal bir hak olduğunu hatırlatıyoruz. Gerekli hukuksal düzenlemeler derhal yapılmalı. Kiralara acilen üst sınır getirilmelidir. Konutların depreme dayanıklılığı, güvenilirliği, sağlık olup olmadığı denetlenmelidir.”
KİRACININ HAKLARI NELER?
Kira fiyatlarında artış yaşanınca, ev sahipleri de kiracıları evden çıkarmak için baskı yapmaya başladı. Peki, mülk sahibi kiracıyı hangi durumlarda evden çıkarabilir? Kiracının ve ev sahibinin hakları neler? Zam oranları neye göre belirlenir? Daire sahibi kendi isteğine göre zam yapabilir mi? İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Ana Bilim Dalı Dr. Öğretim Üyesi Mustafa Cahit Günel ile konunun detaylarını konuştuk.
Kiralardaki artış neye göre belirlenir?
Belirli süreli olarak yapılmış, örneğin bir yıl süreli bir konut ya da çatılı işyeri kirasında süre sonu geldiğinde kiracı, süre sonu gelmeden en az 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi bir yıllığına kanun gereği uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez. Bu noktada ilk olarak sözleşme tarafları, kira sözleşmesinde kanun gereği uzama süresi geldiğinde kira parasının hangi oranda artırılacağı noktasında anlaşabilirler. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran Eylül 2021 tarihi için yüzde 15,78’dir.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak taraflar yüzde 20 oranını kabul ettiler diyelim. Kira sözleşmesi kanun gereği uzadığı tarihte eğer tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 20 veya bu orandan yüksek ise, kira yüzde 20 oranında artırılır. Ancak söz konusu TÜFE oranı yüzde 20’nin altında çıkar ise örneğin yüzde 15,78 oldu, o zaman kira parası yüzde 15,78 oranında artırılabilir.
Sözleşmede net bir oran belirtilmemişse ne olur?
Düzenlemeye göre sözleşme tarafları sözleşmede artış oranı kararlaştırmamışlar ise, uzama dönemi için yapılacak artış oranı, bu noktada taraflarca anlaşma olmama durumunda açılacak bir “kira parasının tespiti davası” sonucunda hâkim kararı ile belirlenecektir. Ancak burada artış oranını belirlenirken üst sınır 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranıdır.
ARTIŞ TÜFE’Yİ GEÇEMEZ
Ev sahibi, kiracıyı sebep göstermeden evden çıkarabilir mi?
Sorunun ilk kısmına vereceğimiz cevap basitçe hayır şeklindedir. Kiraya veren ancak haklı bir sebep var ise kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Söz konusu haklı sebepler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Örnek olarak kiracı kira parasını ödemez ise kiraya veren, yazılı bir ihtarname göndererek kira parasını ödemesi için kiracıya en az 30 günlük bir süre vermeli, bu süre içerisinde kira parası tam olarak ödenmez ise sözleşmenin feshedileceği noktasında kiracı uyarılmalıdır. Buna rağmen kiracı kira parasını ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracının kiralanandan çıkarılması için bir tahliye davası açabilir ve dava sonucunda kiracıyı kiralanandan tahliye ettirebilir.
Kiraya veren süre sonu geldi diye kira sözleşmesini sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.Sözleşme süre sonu geldi diye kiraya veren sözleşmeyi sona erdiremez dedik. Ancak bunun da istisnası vardır, o da Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiş olan tahliye sebepleri ve davalarıdır. Kanunda sayılmış olan bu sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinin varlığı durumunda kiraya veren açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilir. Bu noktada hâkim, sebebin gerçekleştiğini görür ise sözleşmenin sona ermesine karar verir. Ayrıca şunu da söyleyelim ki tahliye sebebine dayalı olarak açılacak tahliye davaları genellikle sözleşme süresi sonunda açılabilir.
Birçok ev sahibi rayiç bedel üzerinden artış yapmak istiyor. Bu mümkün mü?
Düzenlemeye göre bir kira sözleşmesi yapıldığında ilk uzama yılında kira artışı 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranı üst sınır olmak üzere yapılabilir, kira parası her uzama döneminde bu şekilde artırılabilir. Ancak beş yılın sonunda eğer kira parası rayiç kiralara göre düşük kaldı ise açılacak bir kira parasının tespiti davası ile kira parası yeniden tespit edilecektir. Uygulamada rayice göre artış yapılırken, kiracı eski kiracı olduğu için, rayiç kiralardan (ortalama) yüzde 10 ile 20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
Ev sahibi sözleşmeyi sonlandırmak ister ya da kiraya fazla zam yapmak isterse kiracı bu durumda ne yapmalıdır?
Esasen bir şey yapmasına gerek yok. Kiraya veren kiracıyı zorla kendi imkânları ile tahliye etmeye kalkarsa bu hareket Ceza Hukuku anlamında bir suç teşkil eder. Bunun dışında kiraya veren yargı yolu ile kiracıyı tahliye ettirmek isterse o zaman ancak bu yönde bir haklı sebebi veya tahliye davası hakkı var ise dava yolu ile yapabilir. Bunun dışında kiracıyı tahliye ettiremez. Kiraya veren kendisi karar vererek kira parasını da artıramaz.