Barınma sorunu nasıl çözülecek?
Kadıköy, özellikle son yıllarda barınma ve konut sorunun yakıcı bir şekilde hissedildiği bir semt olarak öne çıkarken, Kadıköy Belediyesi’nin “Kadıköy 2030 – Mevcut Durum Raporu”nda da bu sorunun sebepleri araştırıldı
Ajans Press’in uluslararası emlak danışmanlık firması Knight Frank verilerinden elde ettiği bilgilere göre, 2022 yılı üçüncü çeyreği itibariyle konut fiyatlarının en çok artış gösterdiği ülkeler açıklandı. Yüksek enflasyonla beraber TL’de yaşanan değer kaybı, Türkiye’yi konut fiyat artışında zirveye yerleştirdi, 2022 yılında Türkiye’de fiyat artışı yüzde 160,6 olarak gerçekleşti. Kiralık ve satılık konut piyasasındaki astronomik fiyat artışları ile beraber barınma sorunu ciddi bir kriz haline geldi. Peki konut ve barınma hakkı nedir ve bu haktan nasıl faydalanılır? Birleşmiş Milletler’in 1966 tarihli Ekonomik Sosyal Kültürel Haklara İlişkin Uluslararası Sözleşmesi’nde “yeterli barınma” insan onuruna yakışan bir yaşam hakkı olarak tanımlanıyor. Birçok küresel rapor ve hedefte konut sorununa dair önleyici politikaların altı çizilse de hem dünyanın farklı ülkelerinde hem de Türkiye’de barınma sorunu artarak etki alanını genişletiyor. Kadıköy de özellikle son yıllarda barınma ve konut sorununun yakıcı bir şekilde hissedildiği bir semt olarak öne çıkarken, Kadıköy Belediyesi’nin “Kadıköy 2030 – Mevcut Durum Raporu”nda da bu soruna yer verildi.
"TOKİ SOSYAL KONUT HEDEFİNİ TERK ETTİ"
Raporda, sosyal konut üretme misyonuyla kurulan Toplu Konut İdaresi’nin özellikle 2000’lerde bu misyondan hızla uzaklaştığı ve ranta dayalı konut politikasının önemli aktörlerinden biri olduğu aktarıldı. 2002-2008 arasında çıkarılan 14 yasal düzenlemeyle TOKİ’nin faaliyet alanları genişletilirken, sosyal konut üretme hedefini tamamen terk ettiği vurgulandı. Raporda Kadıköy’ün yapı stokuna dair veriler paylaşılırken, barınma sorunun nedenlerine de yer verildi. Raporda öne çıkan bilgiler şu şekilde:
KADIKÖY’ÜN DEĞİŞİMİ
Kadıköy’ün Osmanlı döneminden beri sayfiye alanı olarak kullanılması ve esasta geniş bahçeli köşkler şeklinde yapılaşması zamanla değişmiş ve kalıcı bir yerleşim yeri olarak planlanmasıyla birlikte apartmanlaşma eğilimi güçlendi. Özellikle 1950’li yıllarda artan apartmanlaşma eğilimi, 1973 yılında Boğaziçi Köprüsü’nün açılmasıyla birlikte iki yaka arasındaki ulaşımı kolaylaştırdı ve çeşitli plan kararlarıyla daha yüksek yapılar inşa etmenin önü açıldı. Geçmişten beri Kadıköy merkezi geleneksel çarşı özelliğini korurken, ticaret fonksiyonu da özellikle merkez mahallelerde ve Bağdat Caddesi üzerinde arttı, konut dokusu ise merkez bölgelerde korunmakla birlikte esasta Maltepe yönüne doğru E-5 ile Marmaray hattı arasında kalan bölgede yoğunlaştı.
Kadıköy’de 2022 itibarıyla 26 bin 714 bina bulunuyor. Bu binalarda ise 265 bin 881 mesken ve 45 bin 507 işyeri yer alıyor. Bina sayısının en fazla olduğu mahalleler Caferağa, Rasimpaşa, Osmanağa, Göztepe ve Bostancı iken mesken sayısında ise sıralama Göztepe, Merdivenköy, Erenköy, Kozyatağı ve Bostancı şeklinde devam ediyor. İşyeri sayısına göre yapılan sıralamada ise Osmanağa, Caferağa, Merdivenköy, Rasimpaşa ve Hasanpaşa mahalleleri öne çıkıyor. Diğer taraftan, en az mesken Koşuyolu, Zühtüpaşa ve Osmanağa’da, en az işyeri de Dumlupınar, Zühtüpaşa ve Koşuyolu’nda yer alıyor.
NE ZAMAN İNŞA EDİLDİ?
Kadıköy’de 2022 yılı itibarıyla kat adetlerine göre bina dağılımına bakıldığında en yüksek payın yüzde 45 ile 4-6 kat arasında olduğu, onu sırasıyla yüzde 25 ile 1-3 kat arası, yüzde 15 ile 7-9 kat arası, yüzde 13 ile 10-14 kat arası ve yüzde 2 ile 15 kat ve üzeri binaların takip ettiği görülüyor. 1-3 kat arası olan binaların en fazla olduğu mahalleler Eğitim, Koşuyolu, Fikirtepe iken, 15 kat ve üzeri en fazla binanın olduğu mahalleler ise sırasıyla Erenköy, Bostancı, Göztepe, Suadiye, Fenerbahçe ve Caddebostan.
Kadıköy’deki binaları yapım yıllarına göre 1980 öncesi, 1980-2000 arası ve 2000 sonrası şeklinde üç kategoride incelemek mümkün. Yapılan araştırmaya göre 2022 itibarıyla binaların yüzde 51’inin 1980 öncesinde, yüzde 22’sinin 1980-2000 arasında ve yüzde 27’sinin 2000 yılı sonrasında yapıldığı görülüyor. Kadıköy’de 1980 yılı öncesinde yapılmış bina sayısının en fazla olduğu mahalleler bin 552 bina ile Caferağa ve 979 bina ile Rasimpaşa iken, en az olduğu mahalleler ise 224 bina ile 19 Mayıs, 269 bina ile Sahrayıcedit ve 301 bina ile Kozyatağı. 2000 yılı sonrası yapılmış bina sayısının en fazla olduğu mahalleler, 481 bina ile Bostancı, 261 bina ile Caferağa ve 453 bina ile Göztepe iken, en az olduğu mahalleler 123 bina ile Dumlupınar, 141 bina ile Zühtüpaşa ve 179 bina ile Sahrayıcedit.
RAYİÇ DEĞERLER NEREDE YÜKSEK?
“Kadıköy 2030 – Mevcut Durum Raporu”nda kiralık konut fiyatları ile ilgili yapılan araştırmalara da yer verildi. Kadıköy Geçinemiyoruz Platformu’nun hazırladığı araştırmaya göre, Kadıköy’deki kiralık konut ilanlarının ortalaması 20 bin TL’yi geçti. Eylül 2022 itibarıyla 6 bin TL’nin altında kiralık daire yok. Benzer bir araştırma Mekânda Adalet Derneği tarafından 2021 yılı Ağustos ayında “Sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak” başlığıyla yapılmıştır. Araştırmaya göre İstanbul’daki 38 bin 829 kiralık konuttan sadece yüzde 2’sinin ‘yaşamaya elverişli konut’ olduğu sonucuna ulaşıldı.
Kadıköy’ün 2022 yılına ait rayiç değerleri de mekânsal olarak incelendi. Buna göre sokak rayiçlerinin en yüksek olduğu alan Kadıköy’ün merkez mahalleleri olan Caferağa ve Osmanağa başta olmak üzere, Bağdat Caddesi’nin güneyinde kalan sahil boyu olarak öne çıkıyor. Bağdat Caddesi ile Fahrettin Kerim Gökay ve Şemsettin Günaltay caddeleri arasında kalan kısım yüksek ve orta seviyede rayiç değerlere sahipken, Minibüs Caddesi ile D-100 karayolu arasında kalan alan ise görece düşük ve en düşük rayiç değerlere sahip olan bölgeler olarak tanımlanıyor.