Bu dönüşüm kimler için?
Fikirtepe’yi, İstanbul’un kentsel dönüşüm sorunlarını ve kent hakkını konuştuğumuz akademisyen Kazım Murat Güney, “Deprem riskinin dahi ilçeden ilçeye keyfi olarak belirlendiği ve yoksulların çürük ve depreme dayanıksız evlerde oturmayı sürdürdükleri sözde kentsel, özde rantsal dönüşüm süreci yaşanıyor” diyor
TÜİK’in açıkladığı verilere göre, Türkiye genelinde konut satışları 2019 Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,5 oranında azalarak 142 bin 810 oldu. İstanbul 24 bin 451 konut satışı ile yüzde 17,1’lik en yüksek paya sahip oldu. Ancak İstanbul’daki konut satışı oranlarında geçtiğimiz ve önceki yıllara göre ciddi bir düşüş söz konusu. İstanbul’da 2018 yılında toplam 234 bin 55 adet konut satılırken, 2019 yılının Ekim ayına kadar bu sayı 172 bin 434’ü buldu.
Peki konut satışları neden düşüyor? İnşaata dayalı ekonomik büyümenin sonuna mı geldik? Konut satışlarındaki azalma Fikirtepe ve diğer kentsel dönüşüm alanlarını nasıl etkileyecek? Kent sosyolojisi alanında çalışmalar yapan ve Acıbadem Üniversitesi Sosyoloji Bölümü’nde öğretim görevlisi olan Kazım Murat Güney ile bu konuları konuştuk. York Üniversitesi Kent Çalışmaları Enstitüsü’nde bir dönem araştırmacı olarak görev yapan Güney “Kamu erki tarafından önce kentsel dönüşüm pilot projesi sonra da afet alanı ilan edilip istimlak tehdidi sonuna kadar kullanılan Fikirtepe’de yaşanan mağduriyetler kamu imkânlarının seferber edilmesiyle giderilmeli.” diyor.
GAYRİMENKULE DAYALI SERVET
Son 17 yıldır inşaata dayalı bir ekonomik büyümenin olduğunu söylüyorsunuz, bunu açar mısınız?
Türkiye ekonomisini inşaat ve gayrimenkule dayalı hale getirmek AKP hükümetinin iktidara geldiği günden bu yana adım adım hayata geçirdiği son derece planlı bir siyasetti. Dolayısıyla iktidarın ilk yıllarından itibaren bir yandan konut politikasında bir dizi kapsamlı hukuki düzenleme yapılırken bir yandan da makro ekonomik boyutta bir dönüşüm yaşandı. Hukuki ve siyasi anlamda 2003 yılında hükümet tarafından ilan edilen Acil Eylem Planı çerçevesinde “Planlı Kentleşme ve Konut Seferberliği” programı yürürlüğe kondu. Ardından 2004 yılında yeniden düzenlenen Toplu Konut Kanunu ile 1984’te kurulmuş ancak uzun yıllar atıl kalmış Toplu Konut İdaresi (TOKİ) geniş yetkilerle donatıldı. Böylece Türkiye’de inşaat ve emlak sektörü odaklı ekonomik büyüme modelinin resmi olarak benimsendiğini söyleyebiliriz.
Enflasyon ve faizi baskı altına alan AKP iktidarı böylece geleneksel olarak yüksek faizden nemalanan yatırımcıları emlak alımına yöneltti. Öte yandan faizlerdeki düşüş aynı zamanda konut kredilerinin de orta sınıflar için ulaşılabilir seviyelere çekilmesi anlamına geliyordu. Böylece düşük faiz ile borçlanan orta sınıfların da konut alımı yaparak gayrimenkul sektörünü canlandırması sağlandı. Bu koşullar, konut kredilerinin ciddi miktarlara ulaşmasını ve konutun finansallaşmasını da beraberinde getirdi. Bu durum aynı zamanda konuta artan talep sonucu konut fiyatlarında spekülatif bir artışa ve dolayısıyla konut sahibi olmak isteyenlerin daha da fazla borçlanmasına yol açtı.
Servet dağılımında eşitsiz bir ortamın yaratıldığını söylüyorsunuz. Bu nasıl mümkün oldu?
2018 yılı itibariyle Türkiye’deki mevcut servetin büyük çoğunluğu (yüzde 75 civarı yani dörtte üçü) ev, arsa, konut, iş yeri, yani gayrimenkullerden oluşuyor. Yani Türkiye’deki servet üretiminin de servet dağılımındaki eşitsizliğin de en büyük kaynağının gayrimenkul olduğunu söyleyebiliriz. Şüphesiz gayrimenkulün bu şekilde finansal bir yatırım aracı haline gelmesi servet bölüşümü adaletini olumsuz yönde etkileyen bir faktör oldu. Zira, konutun barınma ihtiyacını karşılayan kullanım değerinin ötesinde bir finansal yatırım aracı haline gelmesi bir yandan sermaye sahiplerinin hiçbir zaman kullanmayacakları çok sayıda konut edinmesi ve emlak fiyat spekülasyonu üzerinden rant elde etmesine yol açarken bir yandan da ilk konutunu edinmek isteyen orta sınıfların krediler ile yüksek miktarlarda borçlanmasına neden oldu. Böylece emlak rantı ile zenginleşen sermaye sahipleri ile emlak borcu ile fakirleşen orta ve orta-alt sınıflar arasındaki servet farkı daha da açıldı.
Güney,"Türkiye’de İktidar’ı Yeniden Düşünmek", "Başka Dünyalar Mümkün" ile Roger Keil ve
Murat Üçoğlu ile birlikte derlediği "Massive Suburbanization: (Re)Building the Global
Periphery" kitaplarının editörlüğünü yaptı.
Bu büyüme sanırım son 3-4 yıldır durdu hatta gerilemeye başladı. Ne dersiniz?
Evet, son iki yılda suni biçimde baskılanan faizlerin tekrar yükselmesi, yatırım cazibesini yitiren emlak piyasasına yabancı ilgisinin beklendiği kadar artmaması ve zoraki mega-projelerin yeni kentsel alan ve finansal değer yaratımının sınırına dayanması sonucu bu konut balonu ve inşaat furyası çöküntüye uğradı. Yaşadığımız ekonomik kriz birçok inşaat firmasının iflasına yol açtı. İşten çıkarmaların ve istihdam kaybının en çok olduğu sektör de haliyle şu anki ekonomin ana dayanağı olan inşaat sektörü oldu.
“TOZ, TOPRAK FİKİRTEPE”
Kentsel dönüşümün ve bahsettiğiniz ekonomik büyümenin sonucunda çok sayıda aile mağdur oldu. İflas eden şirketler, bitmeyen projeler ve evsiz kalan insanlar... Bunun en açık örneklerini Fikirtepe’de görmek mümkün. Kadıköylü bir araştırmacı olarak Fikirtepe'yi nasıl değerlendiriyorsunuz?
Fikirtepe aslında kentsel dönüşümün bir rantsal dönüşüm açgözlülüğüne dönüşmesinin en ibret verici örneklerinden. Belki Esenyurt’ta bugün Fikirtepe’den de daha büyük yarım kalmış ve terk edilmiş inşaat alanları var. Ancak Fikirtepe fiyaskosu İstanbul’un merkezinde ve Kadıköy gibi sosyo-ekonomik açıdan en gelişmiş ilçelerinden birinde yaşandığı için çok daha görünür durumda. Fikirtepe 2005 yılında kentsel dönüşümde pilot proje olarak seçildi. Önce o zamanki İBB yönetimi daha sonra da Çevre Bakanlığı elindeki tüm imkânları zorlayarak halkı kentsel dönüşüme ikna etti. Bu sırada binaları yenileyip değerini katlayacağı iddiasındaki müteahhitler bölgedeki arsaları topladı. Bu müteahhitlerin bu sözlerini tutabilecek ve inşaatları bitirebilecek güçleri olup olmadığı kamu kurumları ve hükümetçe denetlenmedi.
Buna karşın, konutundan çıkmak istemeyen, müteahhitlere güvenmeyen bazı Fikirtepe sakinleri devlet gücüyle kamulaştırma tehdidine maruz kalarak evlerini inşaat şirketlerine devretmek zorunda kaldı. Bugün inşaata dayalı ekonomik model krize girince ortada birçoğu iflas etmiş inşaat firması; terk edilmiş, yarım kalmış, çamur içindeki inşaat alanları ve bu firmalarla imzaladıkları sözleşmeleri yerine getirilmemiş 65 binden fazla hak sahibi mağdur kaldı. Bu haliyle Fikirtepe’deki çöküntü sadece evlerine kavuşamayanları değil oradan geçen herkesi mağdur eden bir halk sağlığı problemine dönüşmüş durumda. “Toz, Toprak, Fikirtepe” diye bir belgesel var, Youtube’dan izlenebilir. Yarım kalmış inşaatların çevreye saçtığı toz, çamur ve pisliklerin nasıl kamusal yaşamı ve halk sağlığını tehdit ettiğini çok çarpıcı bir biçimde anlatıyor.
Fikirtepe'de sorunlar nasıl çözüme kavuşur. Siz kent hakkından bahsediyorsunuz. Burada da bir hak gaspından söz etmek mümkün mü?
Şüphesiz Fikirtepe’de bir hak gaspı var. Buradaki mağduriyetin bir numaralı sorumlusu da kentsel dönüşümü Fikirtepe’ye dayatan, ne olduğu belirsiz müteahhitlerin orada iş yapmasına göz yuman ve sonra inşaatlar yarım kalıp bölge sakinleri mağdur olunca ortadan kaybolan Çevre ve Şehirlik Bakanlığı’dır. Kamu erki tarafından önce kentsel dönüşüm pilot projesi sonra da afet alanı ilan edilip istimlak tehdidi sonuna kadar kullanılan Fikirtepe’de yaşanan mağduriyet de gene ve ancak kamu imkanlarının seferber edilmesiyle giderilmeli. İflas eden firmalara ve yarım bırakılan inşaatlara bakanlık el koyarak bu inşaatları tamamlamalı ve hak sahiplerine teslim etmeli. Konutuna kavuşamayan herkes ayrım gözetmeksizin gene kamu imkanları kullanılarak kira yardımı almalı. Fikirtepeliler, bu konularda da devletin keyfi ve ayrımcı bir tutum sergilediğini, bazı bölgelerin kamulaştırılıp bazı bölgelerin kendi haline bırakıldığını, gene bazı kimselerin kira yardımı alırken bazılarının hiçbir yardım almadığını dile getiriyorlar. Bu sorunun çözümünde kamu kaynakları hakkaniyetli, eşit ve adil bir biçimde kullanılmalı.
DEPREM VE KENT HAKKI
Deprem sonrası emlak piyasası da değişti. Ancak insanlar kiralar yüksek olduğu için, evleri depreme dayanıksız olsa bile taşınamıyorlar. Deprem ve kent hakkı meselesini nasıl tartışmak lazım?
TOKİ ve hükümetin kentsel dönüşüm ve inşaat projelerini meşrulaştırırken en çok kullandığı argüman kentteki bina stokunu güçlendirmek ve depreme dayanıklı hale getirmekti. Bu gerekçeye karşın kentsel dönüşüm aslında bir rant yaratma girişimi olarak işledi. Gerçekten deprem tehlikesi olan birçok bölgede, örneğin İstanbul’un tarihi merkezi Fatih’te bina sağlamlaştırma anlamında bir kentsel dönüşüm hiç gerçekleşmedi. Dolayısıyla birçok insan evleri depreme dayanıksız olsa da gidecek başka bir yerleri olmadığı için o riskli yapılarda oturmaya devam etti. Bir yandan da örneğin Kadıköy gibi arsa değeri çok daha yüksek bir ilçede kentsel dönüşüm ev sahiplerinin müteahhitlerle anlaşmak suretiyle, konutları depreme karşı dayanıklı hale getirmekten ziyade ellerindeki konutun fiyatını artırarak kentsel ranttan daha çok faydalanmaları için kullanıldı. Dolayısıyla deprem riskinin dahi ilçeden ilçeye keyfi olarak belirlendiği ve böylece gene zengin daha zengin olurken yoksulların çürük ve depreme dayanıksız evlerde oturmayı sürdürdükleri bir sözde kentsel özde rantsal dönüşüm süreci yaşandı.
Sizin önerileriniz nedir?
Bir yandan da şöyle önemli bir sorunla karşı karşıyayız. Yeni yapılan binaların da aslında depreme dayanıklı olup olmadığını bilemiyoruz. Zira, 1999 Marmara depreminden sonra yasalaşan binaların zorunlu olarak depreme dayanıklılık denetiminden geçmesini gerektiren yasa, deprem denetimini özel firmalara bıraktı. Yani bugün yapı denetimini tarafsız bir kamu kuruluşu veya Mimar-Mühendisler Odası gibi bir sivil toplum kuruluşu değil piyasada bu işten para kazanan ticari firmalarca gerçekleştiriliyor. Üstelik bu özel firmalar yapı denetimi karşılığında ücretlerini bizzat binanın müteahhidinden ve inşaat firmasından alıyor. Dolayısıyla 1999 sonrası yapılmış yeni binaların deprem yönetmeliğine uygun yapılıp yapılmadığı binayı inşa eden müteahhidin vicdanına bırakılmış durumda.
İBB’nin bu riski azaltmak için geçtiğimiz ay önerdiği yeni plan ise İstanbul’daki tüm binaların yeniden tek tek ve bu kez İBB’ye bağlı bir denetim kurumuyla depreme dayanıklılığının tespit edilmesi ve depremde yıkılma riski taşıyan binaların öncelik sırasına göre yeniden yapılması veya sağlamlaştırılmasını öneriyor. Ayrıca depreme karşı yapı-denetiminin ücretini müteahhitten alan özel şirketler değil tarafsız kuruluşlarca gerçekleştirilmesi ve acilen bu konuda bir yasal düzenleme yapılması gerekiyor.