“Dar gelirliler için durum zor”
İstanbul'da yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamalarında hibe, kredi ve tahliye desteğini kapsayan karar Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Mesken Kurucu Ortağı Dr. Nuray Çolak Tatlı ile kararın ayrıntılarını konuştuk
İstanbul'da yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında yapım için kredi verilmesine ilişkin Cumhurbaşkanı Kararı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kararla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ilgili maddeleri gereğince İstanbul'da yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamalarında hibe, kredi ve tahliye desteğini kapsayan yapım için yardım verilmesine ilişkin usul ve esaslar belirlendi. Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapının bulunduğu parselde ruhsat alınması ve kat irtifakı kurulması sonrası gerçek veya tüzel kişilere, bu karar uyarınca talep etmeleri halinde konut ve işyerlerinin yapımı için yardım verilebilecek. Riskli evde yaşayan hak sahiplerine kredi verilirken, gelir ve kredi puanı durumlarına bakılmayacak. Başvurular 31 Aralık 2026 tarihine kadar yapılabilecek.
ÖDEMELER NASIL YAPILACAK?
Hak sahibine bir konut için 700 bin liraya kadar hibe, 700 bin liraya kadar kredi, bir işyeri için 350 bin liraya kadar hibe, 350 bin liraya kadar kredi, diğer her bir konut için 1 milyon 400 bin liraya ve diğer her bir işyeri için 700 bin liraya kadar kredi verilebilecek. Ayrıca hak sahibi, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemiyle edineceği taşınmaz için payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilecek. Hibe ve kredi desteği, Yapı Denetim Sistemi’ndeki inşaat ilerleme seviyesi ve ilgili idare tarafından yerinde yapılacak inceleme esas alınarak ödenecek. İnşaatın ilerleme seviyesi dikkate alınarak; subasman (temel) seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından "üç eşit taksitle" ödenecek.
Ödemeler direkt vatandaşa değil, hak sahiplerinin anlaştığı yüklenici firmanın bankadaki vadesiz hesabına yapılacak. Kredi ödemeleri, geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan itibaren başlayacak. İlk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanacak. Kredi geri ödemeleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından takip edilecek. Faizsiz dönem bittikten sonraki ilk ödeme için, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artışının yarısı dikkate alınarak başlangıç güncellemesi yapılacak.
FAYDALI OLACAK MI?
Kararı değerlendiren Mesken Kurucu Ortağı Dr. Nuray Çolak Tatlı, “Öncelikle bu proje ile Cumhurbaşkanlığı seçiminde duyurusu yapılarak başvuruları toplanan ‘Yarısı Bizden' kampanyasının şartlarının kesinleşmiş hali olarak görmek daha doğru olacaktır. Yeni ya da ek bir proje olarak ele almak çok doğru olmuyor”dedi.
Destek almak isteyenlerin ruhsat aldıktan sonra başvuru yapabileceğini paylaşan Tatlı, şu değerlendirmelerde bulundu: “ Bu nedenle proje maliyetlerine bir katkısı olmayacak. Başvuru yapıp bu desteği almaya hak kazananlar peşin olarak kredi ve hibeyi alamayacak. Hem kredi hem de hibe için, temel atıldıktan sonra bir kısmı, kaba inşaat bittikten sonra bir kısmı ile gibi anlatabileceğimiz şekilde hak sahiplerine kademe kademe ödeme yapılacak. Bir inşaatın süreci düşünüldüğünde, enflasyonist ortamda inşaatın maliyetine göre yardımın katkısı da azalacak. Ancak 6306 sayılı yasa ile riskli yapı ilan edilen yapılar için getirilen bir ek destek olarak değerlendirilebilir. Özellikle imar hakkı artışının kısıtlı olduğu yani müteahhite az daire düşen ve mal sahiplerinin ek ödeme yapması gereken durumlarda etkili olacaktır.”
“ŞEFFAF YÜRÜTÜLMEDİ”
Kararda, kampanyadan kimlerin yararlanacağına dair kesin ifadelerin yer almadığına dikkat çeken Tatlı, “Herhangi bir gelir kriteri getirilmemiş, herkesin başvuru hakkı var. Ancak her başvuru yapana verilecek mi? Ne kadarlık bir bütçe ayrıldı, toplamda kaç konut birimine destek verilecek gibi rakamlar kamuoyu ile paylaşılmadı.” diye konuştu.
“Bugüne kadarki İstanbul’da deneyimimizde ne yazık ki şeffaf süreçler yürütülmedi” diyen Tatlı, şu örnekleri paylaştı: " 6306 sayılı yasanın İstanbul’daki uygulamalarında Bağdat Caddesi örneğininin sık verildiği bir durum yaşıyoruz: Nüfusun yoğun yaşadığı, konut stokunun ve zemin durumunun en kötü olduğu bölgelerden ziyade; kat yüksekliğinin düşük, imar haklarının yüksek ve konut fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde dönüşüm oldu. Bu nedenle verilen teşviklerle yaşadığımız kentsel dönüşümün kentin dirençliliğini artığını yani işe yaradığını söylemek güç. Özetle, bu kampanya bazı kişiler ve özellikle konut müteahhitleri için ek bir destek olması kapsamı ile işe yarayabilir ama İstanbul’un afetlere dayanıklı bir şehir olması kapsamında işe yarayacağını söylemek güç.”
MALİYETLER KARŞILANABİLİR Mİ?
İstanbul için inşaat maliyetlerinin metrekare maliyetinin 20 bin TL civarında olduğunu aktaran Tatlı’ya göre dar gelirli vatandaşların maliyetleri karşılaması güç görünüyor. Tatlı, “100 m2’lik bir evin maliyeti 2 milyon kadar. Kampanya ile belirlenen rakam ile proje maliyetinin dörte üçü karşılanıyor gibi görünüyor. 500 bin TL tutarında bir rakamın hak sahipleri tarafından karşılanması gerekiyor. Kampanyanın bir avantajı kredi ödemelerinin iki sene sonra başlıyor olması. Bu aşamada yoksullar için temel sorun ellerinde yeterli birikim olup olmadığı olacak. Asgari ücretli ya da daha düşük gelirlerle yaşamak zorunda kalanlar için biriktirilmesi kolay bir meblağ değil. Kira yardımları alınsa dahi inşaat sürecinde bir de kira maliyeti olacak. Bu kampanyadan faydalanmak için sürekli ve düzenli bir gelir olması gerekecektir. Bu nedenle daha çok orta gelir durumundaki kişiler için kullanılabilir diye düşünüyorum” dedi.
TOKİ’nin tüm yetkileri ile son 20 yılda, tüm Türkiye’de, Emlak Konut tarafından yapılanlar dahil, 1 milyon civarında konut üretebildiğini paylaşan Tatlı, şunları kaydetti: “Deprem bölgesinde 600 bin konut ihtiyacı olduğu ifade ediliyor. İstanbul için yine 600 bin civarında konutun dönüşmesi gerektiği yetkililerce dile getirildi. Bu rakamları yan yana koyduğumuzda 20 yılda ürettiğimiz konut kadar konutun üretilmesi gerektiği ortaya çıkıyor. Maliyet karşılansa bile inşaatın yapımı için malzeme, usta, işçi bulmak bile kısa vadeler için kolay görünmüyor.”
“YOKSULLAR İÇİN DURUM DAHA ZOR”
“Yoksul kesimler için ise durum çok daha zor, TOKİ’nin İstanbul’da alt gelir grubuna yönelik ürettiği yalnızca iki konut projesi var, biri Esenler biri ise Şile’de. Ne yazık ki mevcut yaklaşımlarla yoksullar için sağlıklı, nitelikli konutlarda yaşama hakkının sağlanması zor görünüyor” diyen Tatlı’ya göre dar gelirli ve yoksul vatadandaşların merkezden kentin çeperlerine doğru atılıyor. Arsa maliyetinin daha düşük olduğu merkez dışındaki bölgelerde konut fiyatlarının daha düşük olması bunda bir etken olduğunu ifade eden Tatlı, "Sanayi tesislerinin kent dışına taşınması gibi başka unsurlar da var. Kentin bütünü açısından bu durum korunması gereken tarım alanlarının, meraların, su havzalarının imara açılması anlamına geliyor. İkinci bir sorun da yapılan konutların enerji verimliliği, çevresel etkiler ve sosyal dokuya uyumluluk gibi unsurları dikkate alınmıyor. Bakanlığın, İstanbul için bütüncül bir yaklaşımla deprem riskinin yüksek olduğu bölgeler öncelikli olmak üzere bir planlama yapması gerekiyor. 600 bin konutun yeniden yapılması için belirlenen süreç ve zaman çerçevesinin çizilmeden bu kadar bu büyük ölçekli dönüşüm sürecinin nasıl yönetileceği konusunda emin değilim. Gerçekçi bir planlama ve uygulama stratejisi oluşturulmalı, toplumun güveni kazanılmalı ve sosyal konut politikaları ile beraber ele alınmalı” şeklinde konuştu.
HEDEFLER TUTMADI
Kentsel dönüşüm için atılan adımlar olsa da bunların ekonomik olarak ne kadar mümkün olacağı ise merak konusu. İstanbul Planlama Ajansı’nın “’Her Yıl 200-250 Bin Konut’: Kentsel Dönüşüm Vaat Analizi” raporunda yer verilen bilgilere göre TOKİ’nin 2002 yılından beri İstanbul’da yaptığı toplam konut projesi sayısı 98 bin 846. Bu projelerin 60 bin 632’si tamamlandı, 38 bin 214’ü ise devam ediyor. 14 bin 980 proje, kentsel dönüşüm amacı dışında üretilen lüks konut olarak öne çıkıyor. TOKİ İstanbul’da 2018-2023 yılları arasında ortalama 3 bin konut tamamlayabildi. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinde yer alan konutlar TOKİ tarafından üretilen konutların yalnızca yüze 15,2’sini oluşturuyor. Raporda, 23 Aralık 2023 tarihinde açıklanan Yarısı Bizden Kampanyası 350 bin konutun, 5 yılda ise 1,5 milyon riskli bağımsız bölümün dönüştürüleceği hatırlatılırken, artan konut maliyetleri ve yüksek enflasyon nedeniyle bunun gerçekçi olmadığı da vurgulandı.