Riskli binada oturduğunu düşünen İstanbullu ne yapmalı? "İstanbul Yenileniyor" projesine kim nasıl başvurabilir? Binaların yenilenme ve teslim süresi ne kadar? KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt ile konuştuk

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından kurulan “İstanbul Yenileniyor” platformu ile riskli yapılar yenilenmeye başladı. İBB iştirakleri olan KİPTAŞ, İstanbul İmar AŞ ve BİMTAŞ tarafından oluşturulan proje kapsamında ilk tek yapı yenileme çalışması Kadıköy’deki Özden Apartmanıyla başlamıştı. İBB Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu’nun da katılımıyla 14 Eylül 2022’de temeli atılan binanın inşaatı bitmek üzere. KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt önümüzdeki haftalarda sahiplerine teslim edilecek inşaatı denetlerken eşlik ettik ve Kurt’a “İstanbul Yenileniyor” projesi ile ilgili merak edilenleri sorduk.

* Riskli binada oturduğunu düşünen, dairesini yenilemek isteyen bir İstanbullu ne yapmalı?

Eğer evi 2000 yılı öncesi yapılmışsa ve riskli yapıda oturduğunu düşünüyorsa istanbulyenileniyor.com üzerinden başvuru yapabilir. Başvuran vatandaşlarımız bizden önce yapısıyla ilgili bir bilgilendirme föyü ve sürecin nasıl yürüyeceğine dair yönerge alıyor.  Sonraki süreç vatandaşın uzlaşmasına bağlı. Uzlaşırlarsa süreci çok hızlı yönetiyoruz.

“BAŞVURULAR İKİ KAT ARTTI”

* İstanbul Yenileniyor platformuna deprem öncesi kaç başvuru yapılmıştı? Şimdi ne durumda?

Deprem öncesi başvurumuz 8 binlerdeydi. Şu an 25 binin üzerinde. Bu 490 binin üzerinde bağımsız birime denk geliyor. Başvuru için tüm maliklerden başvuru şartı aramıyoruz, bir kişi başvurabiliyor. Uzlaşma için ise herkesten arıyoruz. Başvuru sayısı tekil ama içeriğine girdiğinizde 490 bin 371 riskli bağımsız birimi kapsıyor. Bu da yaklaşık 1 milyon 800 bin insanın yaşadığı riskli yapı stoğu anlamına geliyor. Türkiye’nin en organik verisi bu. Yani vatandaş “riskli yapıda oturuyorum benim binamı yenile” diyor.  Şu ana kadar bize başvuran uzlaşıp yıktığımız yapıların hiçbiri risksiz yapı çıkmadı. Hatta çok riskli çıktı. Demek ki bu veri doğru.

Eskiden insanlar binasını bedavaya yeniletiyor, bire iki, bire üç alayım diyordu. Şimdi vatandaş borçlanarak yapısını yenilemeye razı. Bu önemli bilinç değişikliğidir.

* Bu depremden sonra mı oldu?

Depremden önce de vardı. Depremden sonra iki kat arttı. Çünkü sistem daha çok duyulur hale geldi, görünürlüğümüz arttı. Can korkusu ticari kaygıların önüne geçti. Fakat yine ticari kaygılarda yaklaşanlar var ve bu nedenle zaman kaybı yaşıyoruz. Ne yazık ki can güvenliği değil, “dairem küçülmesin”,” para ödemeyeyim” gibi kaygılar öne geçiyor.

Türkiye'deki mevzuat sisteminde uzlaşı olmadığı sürece hızlı yol alma ihtimalimiz yok.

* Uzlaşı derken neyi kast ediyorsunuz?

Kanuni olarak kat maliklerinin üçte iki çoğunlukta olması gerekiyor. Bizim gibi kurumların uzlaşı olmayan yerde aksiyon alma şansı yok. Bir yapıyı bir kişi veya Bakanlar Kurulu riskli ilan edebilir. Ve bu yapı riskli ilan edildikten sonra yıkılır. Ama yapım sürecine girdiğinizde uzlaşı şart.

* Biraz önce deprem öncesi 8 bin başvuru yapıldı dediniz bu başvurulara geri dönmüş müydünüz?

Dönmüştük. Depremden sonra yaşanan yoğunlukta biraz sıkıştık. Bu yüzden yapılanmamızda bazı değişiklikler yaptık. Yakında başvurusuna dönmediğimiz vatandaşımız kalmaz.

“EN YÜKSEK BAŞVURU KADIKÖY’DE”

* Kadıköy’den başvurular ne durumda?

 En yüksek başvuru Kadıköy’de. İnşaat maliyetleri çok yükseldiği için vatandaş uzlaşmakta zorlanıyor. Kadıköy İstanbul'da göreceli şerefiyesi yüksek yerlerden biri. Bir diğer yanı Kadıköy’de 10 daire yıkıyorsanız 12-13 daire yapabiliyorsunuz. Şerefiyesi yüksek olduğu ve fazla yaptığımız daireyi de borçlandırmadan düştüğümüz için vatandaşa daha az yük biniyor, daha rahat uzlaşıyor. Kadıköy’den talep gelmesinin en büyük sebebi bu.

* Binaları KİPTAŞ mı yapıyor yoksa bir müteahhit firmaya mı ihale ediyor?

Altımızda taşeronlarımız var ama vatandaş onlarla değil bizimle muhatap oluyor.

* Yani sözleşme KİPTAŞ ile yapılıyor öyle değil mi?

Evet. Yenileme için hak sahibi, yüklenici ve finans kuruluşlarından oluşan saç ayağının bir araya gelmesi gerekiyor. Fakat geçmişte yaşanan yanlış uygulamalardan dolayı bu saç ayağı birbirine güvenmiyordu. Biz bu uygulamada merkeze KİPTAŞ’ı koyduk. Vatandaş KİPTAŞ ile anlaşıyor. KİPTAŞ müteahhit ile anlaşıyor. Vatandaş borçlanacaksa KİPTAŞ kefaleti ile finans kuruluşlarından borçlanıyor. Herkes merkezde bizi gördüğü için rahat uzlaşıyor.

* Yapılan binanın sağlamlığına ve kalitesine dair bütün güvenceyi de KİPTAŞ veriyor değil mi?

Elbette. Muhatap tamamen biziz. Sözleşmeleri biz yapıyoruz.

* Projelendirme nasıl yapılıyor?

Her teklifimizi birebir borçlanmaya göre veriyoruz. Bazı yerde imar şartları değişik olduğu için 10 daire yıkıyorsunuz, ama 8 daire yapılabiliyor. Prensip olarak birebir borçlanmada anlaşmaya çalışıyoruz. Uzlaşıdan sonra süreçte vatandaş daire küçülsün ya da büyüsün derse projeyi interaktif çalışıyoruz.

“KÂR AMACIMIZ YOK”

* KİPTAŞ’ın bir payı oluyor mu?

Hayır KİPTAŞ bu süreçte hiçbir pay almıyor. Kâr amacı yok. Maliyet hesabı çıkarırken de en düşük maliyeti çıkarmayı çalışıyoruz. Sadece müşavirlik bedeli alıyoruz. O da yüzde 4’ü geçmez. Bunu da masraflar için kullanıyoruz. Normalde bu işe ticari baksak yüzde 50’sini isteriz. Bu arada bizim inşaatlarımızda kesinlikle kaçak, planları farklı yorumlama gibi bir durum sözkonusu değil.

* Örneğin 8 daireli bir bina yenileme ile 12 daireye çıktığı zaman vatandaşın borçlanmama ihtimali var mı?

Bir projede kâr varsa öncelikle vatandaşın borcundan düşüyoruz. Yüksek kâr varsa ekstra kira yardımı yapıyoruz. Bazı bölgelerimizde taşınma yardımı yaptığımız oldu. Bu işe asla ticari bakmıyoruz. Yeter ki vatandaş riskli yapısını boşaltsın bizimle uzlaşsın.

* Yani bir projede kâr varsa o vatandaşın oluyor?

Evet. Çünkü o vatandaşın değeri, bizim değil. Vatandaşın değerini, vatandaşa veriyoruz.

* Binaların yapım süresi ne kadar?

Tek bloklarda deprem öncesi tamamlama hedefimiz 8-9 aydı. Depremden sonra tedarik zincirinde sorun yaşamaya başladık. O yüzden teslim süresini 12-13 aya çıktık. Çoklu bloklarda ise 18-24 ay.

* Kredilendirme kısmına gelecek olursak KİPTAŞ nasıl bir destek veriyor?

Vatandaşı işin süresi kadar sıfır vade farkı ile KİPTAŞ’a borçlandırıyoruz. Vatandaş yüzde 20 peşin, işin süresi kadar eşit taksit ve sıfır faizle borçlanabiliyor ama uzun süreli borçlanmak istiyorsa, kefil oluyor bankadan kredi kullanmasını sağlıyoruz.

Bunlara ek olarak geçen ay İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nden bir kredi faiz destek paketi geçti. Bu uygulama ile hane geliri iki asgari ücreti geçmeyen, hızlı taramada yapısı riskli çıkan kişilerin İstanbul Yenileniyor projesi kapsamında evi yenilenirse 1 milyona kadar olan kredi borcunun faizi İBB tarafından ödenecek.

* Bu kadar başvuruya yanıt verme şansınız var mı? Bu sürdürülebilir bir şey mi? Bütün başvuruları KİPTAŞ karşılayabilir mi?

Karşılayabiliriz. Bu bir organizasyon meselesi. Örneğin şu an biz mevcut kadromuzla 20 bin konutun dönüşümünü organize edebiliyorsak, 250 bin konutun dönüşümü gerektiğinde kurumsal yapılanmamızı genişletiriz. Bunun kurumsal yapılanmasının nasıl işleyeceği belli. Burada asıl sorun inşaat maliyetlerinin artması. Şu anda işçi bulamıyoruz, malzeme bulmakta zorlanıyoruz. Buna bir çözüm bulmazsak sıkıntı daha da artacak.

“BARINMA DEĞİL GEÇİM SORUNU VAR”

* Hem inşaat maliyetlerini hem de yüksek kiraları düşünecek olursak barınma ihtiyacı için başka ne tür çözümleriniz var?

Yıkıp yapmak ideal bir çözümdür ama zaman anlamında o kadar vaktimiz olmayabilir. Hibrit yöntemler kullanmalıyız. İstanbul için en hızlı yöntemlerden sağlam boş yapı stoğunu değerlendirmek. İstanbul Planlama Ajansı verilerine göre İstanbul’da 750 bin boş konut var. Bu konutların hepsinin yapı sağlamlığı envanterinin çıkarılıp, devlet eliyle kiralanmasını lazım. Örneğin bizim elimizde 490 bin başvuru var, 750 bin de boş konut var. Bunların hepsi sağlam olsa bir günde insanları taşıyabiliriz. Sonra yıkar ve yenileri yapmak için zaman kazanırız. Toplu kiralamanın devlet tarafından yapılması hem kira spekülasyonun önüne geçer, kaynakları doğru planlar hem de kentteki yapı yoğunluğunu azaltmış olur. En hızlı çözüm boş yapı stoğunu değerlendirmek. Aksi takdirde yetişme imkânı yok. Fiziksel olarak bir inşaatın yapımı 24 ay, ama deprem yarın olabilir. Bunun yanı sıra İstanbul'da 4 milyon konutu yenilemeye girdiğimizde tedarikte yaşayacağımız sorunu, iş gücünde yaşayacağınız sorunu düşünün. Böyle fiziki imkânsızlıklar var. Yani sadece para sorun değil. Paradan daha büyük sorunlarımız var. Kaynakları verimli kullanmalıyız. Boş, bitmiş konut varsa niye boş duruyor. Devlet kiralasın.

* Boş, bitmiş konut niye duruyor?

Bunun umduğu değerde, güvenilir kiracı bulamamak gibi sebepleri olabilir. Türkiye’de en güvenli yatırım aracı oldu. Gayrimenkulün yatırım aracı olmasının önünü kapatmazsak kira artışlarının ve maliyet artışlarının önünü kesemeyiz. Herkes “barınma sorunu var” diyor. Türkiye’de barınma sorunu yok, geçim sorunu var. Ben kirada oturuyorum diyelim, barınma sorunu yaşamıyorum, kiramı ödemekle ilgili sorun yaşıyorum. Çünkü benim mal sahibim gayrimenkulu bir yatırım aracı olarak görmüş, mal almış, bunu kiraya vermiş. Bu kiradan elde ettiği gelirle geçiniyor. Eskiden elde ettiği gelir daire başına 5 liraydı. 5 lira ile iki ekmek alabiliyorken şimdi bir ekmek alabiliyor. O zaman ne yapıyor? 5 lirayı 10 liraya çıkarıyor.  Kiracı olarak benim alım gücüm artmadığında ödeme güçlüğü yaşıyorum. Bu barınma değil, geçim sorunudur. Gayrimenkulün yatırım aracı olarak görülmesi 2005 yılından bu yana çok kontrolsüz hale geldi. Bunun düzenlenmesi lazım.

* Güçlendirme bir alternatif dediniz, güçlendirme ile ilgili bir çalışmanız var mı?

İstanbul Yenileniyor çatısı altında “Yenileme”  butonu yanında “Güçlendirme” butonu açtık. İBB Hızlı Tarama yöntemiyle yapılan yapı analiz sonucuna göre E sınıfında yer alan yapı için güçlendirme hizmeti sunuyoruz. Binanın güçlendirme projesini hazırlatıyor, projeye üniversite onay şartı arıyoruz. Onaylanan projeye maliyetine güçlendirme imkânı sağlıyoruz.

Güçlendirme, hem zamanı kısa olduğu hem maliyeti düşük olduğu için avantajlı oluyor. Güçlendirme inşaat yapım maliyetinin yaklaşık yüzde 35'ine denk geliyor.

* Güçlendirmede de vatandaşın binayı boşaltması gerekiyor mu?

Gerekiyor çünkü güçlendirme uygulanırken bina geçici bir süre zayıflatılıyor. O süre içinde insanların evinde barınması doğru değil.

 

---