Ev almak da kiralamak da zorlaşıyor
BETAM’ın son raporuna göre, yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 84,6 olurken, şehirdeki ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları 40 TL’ye yükseldi. BETAM direktörü Prof. Dr. Seyfettin Gürsel ile kiralardaki artışın sebeplerini konuştuk
sahibinden.com'un Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü” başlıklı rapor yayınlandı. Rapora göre; Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı aralıkta yüzde 68,7 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 26 TL'ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 84,6 oldu. Buna göre ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 40 TL’ye yükseldi.
Kiralanan konut sayısının toplam kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de İstanbul, Ankara ve İzmir'de düştü. Raporda, “Kiralık konut talebindeki düşüş, son dönemde cari kiralarda ortaya çıkan büyük artışın talebi azaltıcı etki yapmaya başlamış olduğunu düşündürmektedir.” denildi. Özellikle son bir yıldır büyük bir sorun haline gelen konut kira artışı sürecek mi? Kira artışının temel sebepleri neler? BETAM Direktörü Prof. Dr. Seyfettin Gürsel ile konuştuk.
-Konut piyasasında son bir yılımız nasıl geçti?
Pandemi sonrasında tüm dünyada konut fiyatlarında yüksek artışlar görüldü. Mesela, Amerika'da konut fiyatlarındaki artış oranı yüzde 19’a kadar yükseldi. Türkiye'de de konut fiyatları benzer bir seyir izledi ancak artış oranları daha yüksek oldu. Konut piyasası dinamiklerinin ekonomik konjonktüre paralel bir seyir izlediğini söyleyebiliriz. Geçen sene başında devam eden pandemi kısıtlarına bağlı olarak konut fiyatları artış oranları yüksek olsa da durağan devam ediyordu. Hatta temmuz ayında uzun süren bayram tatiline bağlı olarak konut fiyatlarındaki artış oranında bir düşüş gördük. Ancak, sonraki dönemde merkez bankasının politika faizini düşürmeye başlamasıyla kredi faiz oranları da düştü. Konut kredi faiz oranlarındaki düşüş konut talebini artırdı ve konut fiyatlarındaki artış hızlandı. Nitekim temmuzda yıllık satılık konut fiyat artış oranı yüzde 40 seviyesindeyken aralıkta yüzde 91'e kadar yükseldi.
-Kiralık ve satılık konutların fiyatının sürekli artmasını nasıl açıklıyorsunuz?
Konut fiyatlarındaki artışın bir kısmını faiz oranlarıyla açıklayabiliriz. İlk başta 2020 Haziran'da kamu bankalarının düşük faiz oranlı konut kredisi kampanyası başlatmasıyla konut talebi arttı. Böylece konut fiyatlarında artışın hızlandığını gördük. 2021 Eylül'den sonra merkez bankasının politika faizini düşürmeye başlamasıyla kredi faiz oranları düştü ve son dönemde konut fiyatlarındaki artış hızı tekrar yükseldi. Bunun yanında, geçen yılın sonuna doğru konut talebi artarken konut arzının azaldığını gördük. Bu durum da konut fiyatlarının yükselmesine sebep oldu.
ARTIŞ DEVAM EDER Mİ?
-Bu artış sürecek mi? İstanbulluları neler bekliyor?
İstanbul'daki konut fiyatlarının artış hızının son dönemde daha hızlı yükseldiğini görüyoruz. Son raporumuza göre İstanbul'daki konut fiyatlarının artış hızı yüzde 106'ya çıktı. İktisadi birimlerin fiyatlama davranışlarında belirgin bir atalet olduğunu göz önünde bulundurursak konut fiyatlarındaki artış hızının bir süre daha devam edeceğini tahmin edebiliriz. Ancak konut fiyatlarındaki bu yükselişi sınırlandıracak gelişmeler de oluyor. Dövize endeksli mevduat uygulaması bu yönde etkili olabilecek bir yöntem. Yeni uygulamada yatırımcılar nakit döviz almadan onun getirisini elde edebilecek. Ama öte yandan inşaat maliyetlerinde son dönemde muazzam bir artış yaşandı ve bu artışlar henüz konut satış fiyatlarına tamamen yansımadı. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde konut talebi zayıflasa bile fiyatlar artmaya devam edecek.
-Sizce konut enflasyonu yüzde kaç?
Konut enflasyonunu bir tek sayı ile ifade etmek kolay değil. Büyükşehirlerdeki yıllık konut fiyat artış hızlarında büyük farklılıklar görüyoruz. Örneğin, son raporumuzda satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış hızının Mersin'de neredeyse yüzde 120, Malatya'da ise yüzde 59 olduğunu gördük. Benzer bir durum ilçeler düzeyinde de geçerli. Örneğin, İstanbul'un ilçelerindeki satılık konut fiyat endekslerinin durumunu incelediğimizde daha belirgin bir fark karşımıza çıktı: yıllık satış fiyatı artış oranı Kadıköy'de yüzde 95,3, Fatih'te ise yüzde 24,5 oldu. Ancak, konut enflasyonunu bir sayı ile ifade etmeye çalışırsak ülke genelindeki satış fiyatı artış oranının yüzde 91 olduğunu söyleyebiliriz.
ARZ, TALEBİ KARŞILAMIYOR
-Bu durum özellikle dar gelirli vatandaşları nasıl etkiliyor?
Konut enflasyonunun farklı gelir gruplarındaki etkisine gelince ucuz ve lüks konut fiyatlarındaki artış oranının da farklı olduğunu söyleyebiliriz. Kasım raporumuza göre satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı lüks konutlarda yüzde 70’e yaklaşırken ucuz konutlarda yüzde 45 oldu. Dolayısıyla ucuz konut piyasasında fiyatlar lüks konut piyasasına kıyasla daha az artmış olsa da artış geçen yıl ücretlerin oldukça üzerinde oldu. Bu yıl asgari ücrete yüzde 50 artış yapıldı. Buna bağlı olarak düşük ücretlerde de benzer artışlar olacaktır. Ancak aynı zamanda enflasyon da hızla yükseliyor. Yıl sonunda TÜFE yüzde 36’ya yükseldi. Bu gidişle ücretlerdeki reel artış da hızla eriyor. Bu koşullarda ucuz piyasadan ev almanın da kolaylaşacağını sanmıyorum.
-Kiralık konutların fiyatları düşebilir mi, böyle bir ihtimal var mı?
Son bir yılda kiraya çıkarılan konutlarda fiyat artışları Türkiye genelinde yaklaşık yüzde 70 olurken İstanbul’da yüzde 85’i buldu. Bu muazzam artışların nedeni kiralık konut arzının talebe yetişememesinden kaynaklanıyor. Bu artış talebi de dizginlemeye başladı. Önümüzdeki dönemde kira artışlarının hiç olmazsa mevcut enflasyon düzeyine inmesi beklenebilir. Ama bunun için de kiralık konut arzının da artması gerekiyor. Bu da sonuçta satılık konut arzının artmasına yani yeni konut projelerinin çoğalmasına bağlı. Bu konuda büyük belirsizlikler mevcut.
“OLUMSUZ ETKİ YARATABİLİR”
-Dövizdeki dalgalanma konut piyasasını nasıl etkiliyor?
Döviz kuru konut fiyatlarını iki açıdan etkileyebilir. Birinci etki doğrudan maliyet tarafında ortaya çıkıyor. Döviz kuru yükseldikçe yeni konut yapımında kullanılan malzemelerin fiyatları yükseliyor. Bu durumda doğal olarak satış fiyatları da yükselir. Döviz kurunun konut fiyatları üzerindeki diğer etkisi ise gelecekteki fiyat beklentileriyle ilgilidir. Döviz kuru yükseldikçe bireylerin enflasyon beklentisi de yükselir. Yükselen enflasyon beklentileri de konut fiyatlarının yükselmesine sebep olur.
-Dövizdeki artış kentsel dönüşümü etkiler mi?
Döviz kurundaki artışın konut fiyatlarını etkilediği kanallardan biri maliyet kanalıdır. Döviz kuru arttıkça kentsel dönüşüm projelerini yüklenen firmaların giderleri artacaktır. Dolayısıyla, devam eden projelerde aksaklıklar yaşanabilir. Ancak, kentsel dönüşüm bakanlığın da dâhil olduğu yasal bir süreç ve projelerdeki aksaklıklar, örneğin, aksayan bir projenin başka bir firmaya devredilmesiyle, bitirilebilir. Bu yüzden döviz kurundaki artışın kentsel dönüşüm projeleri üzerinde olumsuz etkisi olacağını ve proje sürelerini uzatabileceğini tahmin etsek de projelerin bitirilmeme ihtimalleri olmadığını söyleyebiliriz.
-Konut bir yatırım aracı olarak görülüyor, bu barınma sorununu daha derinleştiren bir sorun olarak karşımıza çıkar mı?
Raporlarımızda bir konut yatırımının kaç yılda geri dönüş yaptığını ölçmek için kira çarpanı göstergesini kullanıyoruz. Kira çarpanı bir konutun fiyatını o konutun yıllık kira getirisine bölerek hesaplanır. Bu gösterge dalgalı bir seyir izlese de ülke genelinde 2020 Kasım ayında 19 yıla kadar çıkmış, sonra kiralardaki yüksek artışa bağlı olarak 17 yıla kadar düşmüştü. Kasım raporumuzda satılık fiyat artışları rekor düzeye çıkınca kira çarpanı 18,3 yıla yükseldi. Satılık konut fiyatlarında son dönemde gördüğümüz muazzam artışlar devam ederse bireylerin ev sahibi olmalarını zorlaşacaktır.