“Fiyatların aşağıya gelmesi zor”
İstanbul’daki konut krizini konuştuğumuz Prof. Dr. Ali Hepşen, üretim maliyetindeki artış, konutun bir yatırım aracına dönüşmesi ve yabancılara yapılan satışlar nedeniyle konut fiyatlarının ilerleyen günlerde de giderek artacağını söyledi
Ekonomik krizin derinleşmesiyle İstanbul’daki konut sorunu da daha geniş bir kesimin gündemi olmaya devam ediyor. Kadıköy Geçinemiyoruz Platformu’nun mayıs ayına ait konut raporuna göre Kadıköy’de ortalama kira 19 bin TL oldu. İstanbul Planlama Ajansı’nın son çalışmasına göre ise kira artışı sürecinde ev sahipleri ile sorun yaşayan kiracıların oranı yüzde 38,7. Önümüzdeki yıl da aynı oranda kira artışı yapılması durumunda kiracıların yüzde 85,1’i kirasını karşılamakta güçlük çekecek.
Knight Frank Uluslararası Konut Fiyat Endeksi`nin 2021 yıl sonu verilerine göre ise Türkiye, konut fiyat artışı bakımından yıllık yüzde 59 oranıyla dünyada ilk sırada geliyor. Konut krizi etkisini artırırken geçtiğimiz haftalarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından "Konut Finansmanı Projesi" isimli faiz indirimi paketi kamuoyuna sunuldu. Ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum kendi evini yapmak isteyen vatandaş için, şehir çeperlerindeki hazine arazilerinin uygun ödeme koşullarında satışa çıkarılacağını açıkladı.
Konuyla ilgili Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi’nden de bir açıklama yayınlandı. ŞPO’nun açıklamasında hazine arazilerinin satışının konut krizini çözmeyeceği belirtilerek şöyle denildi: “Arsa maliyetini düşürme odaklı bu politika sonucunda tüm kamuya ait hazine arazileri hızlı ve kontrolsüz bir biçimde özelleşerek el değiştirecektir. Kent çeperlerinde kalan doğal alanlar ve tarım arazileri yok olacaktır. Hayata geçirilecek bu proje ile içinde bulunduğumuz gıda krizi derinleşecektir. Tamamen serbest piyasa koşullarına bırakılmış, hedef kitlesini müteahhitler ve üst gelir grupları olarak belirlemiş göstermelik tüm bu tedbirlerin konut krizine çözüm üretmesi olanaksızdır. Emeğiyle geçinen toplumsal kesimlerin yaşamını süreceği bir konut edinmesi ya da kazançlarıyla orantılı kira bedelleri ödemesi için gereken kamucu ve toplumcu devlet müdahalesi acil olarak yapılmalıdır.”
“ÜRETİM MALİYETİ YÜZDE 101,57 ARTTI”
Peki her ay artan fiyatların önüne nasıl geçilecek? Açıklanan konut paketleri çözüm olabilir mi? Bu konuyu Prof. Dr. Ali Hepşen ile konuştuk. Hepşen, “Gelecek aylar açısından yeni arsa geliştirmede yaşanan sorunlar, artan üretim maliyeti, yabancı yatırımcının yarattığı talep ve servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi, mevcut fiyatların aşağıya gelmesinin zor göründüğünü gösteriyor. Fiyatların yukarı yönlü eğiliminin devam edeceği de söylenebilir. Dolayısıyla finansal açıdan konuta erişebilirlik sorununu önümüzdeki dönemlerde de konuşmaya devam ediyor olacağız.” diyor.
-Hem satılık hem de kiralık konutların fiyatı neden sürekli artış gösteriyor?
Mevcut ortamda arz ve talep tarafındaki dengesizliğe bağlı olarak fiyatların yukarı yönlü eğilim gösterdiğini söyleyebiliriz. Arz tarafında sorunun temelinde iki sorun yatıyor; ilki artan üretim maliyeti, ikincisi ise arsa kısıtına bağlı olarak yeni ruhsatlardaki azlık. TÜİK tarafından açıklanan son istatistiklerde, “inşaat maliyet endeksi” 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 9,58 bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 101,57 artış göstermiş durumda. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de gösteriyor. Talep tarafında ise özellikle son dönemlerde canlılık söz konusu.
-Bu durumu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Erişilebilirlik sorunun olduğu bu ortamda var olan talep canlılığını, servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi ile açıklamak mümkün. Arz ve talep dengesi üzerinde, özellikle de son 1 yıllık dönemde, yabancı yatırımcıların ilgisini de göz ardı etmemek gerekir. Örneğin, İstanbul’da mart ayında yabancıya yapılan konut satışları 2 bin 245 adet olarak gerçekleşmiş. İstanbul’daki satışlar toplam yabancıya satılan konutların yüzde 40’ını oluşturmakla birlikte, toplam satışların içerisindeki yabancıların payı ise yüzde 9,4 oranında. Son 1 yıllık dönemde İstanbul’da satılan her 10 konuttan 1 tanesi yabancı yatırımcıya gerçekleştirilmiş; Türkiye geneli için ise bu oran yüzde 4,1 düzeyinde.
“BÜTÜNCÜL YAKLAŞMAK GEREKİYOR”
-İki bakanlık tarafından "Konut Finansmanı Projesi" isimli faiz indirimi paketi kamuoyuna sunuldu. Bu çözüm olabilir mi?
Finansal açıdan erişilebilirliğe yönelik çözümleri konuşmadan önce bunun tanımını yapmak gerekiyor. ABD Konut Bakanlığı erişilebilir konutu, krediyle konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hane halkı gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına imkân sağlayacak nitelikte fiyatlanan konut olarak tanımlıyor. Genel olarak kişiler barınma ihtiyaçlarını karşılarken talep gösterdikleri konutlarında finansal açıdan erişilebilir olmasını beklerler. Finansal açıdan erişilebilirlik sadece düşük faizli konut kredisi kullandırmak ya da kredilerin vadesini uzatmakla tek başına çözülemez; soruna bütüncül yaklaşmak gerekiyor. Üretilen konutların üretim maliyetlerini aşağıya çekmeksizin geliştirilen çözümlerin tek başlarına yetersiz olduğunu düşünüyorum. Finansal açıdan konuta erişilebilmeyi sağlamak için sorunun nereden kaynaklandığını, çözüm için kamu ve özel sektörün nasıl biraraya gelebileceğini ve yatırımların finansmanı için ne tür sermaye piyasası alternatiflerinin söz konusu olduğunu çalışmak gerekir.
-Şehir çeperlerindeki hazine arazilerinin de uygun ödeme koşullarıyla satışa çıkarılacağı açıklandı. Bunu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Basına yansıyan şekliyle hazine arazilerinin tahsisini içeren çözümlerin yanlış anlaşıldığını düşünüyorum ya da bu şekilde bir çözüm üretilecek ise bunun doğru olmayacağını söylemeliyim. Burada doğrudan tahsis yerine kamu özel sektör işbirliği modellerinin bu tür araziler üzerinde uygulanabilir olması gerekiyor.
-Neler yapılmalı sizce?
- Kamu özel sektör işbirliği (KÖİ) kapsamında üretilecek konutlar için öncelik üretim maliyetlerinin aşağıya çekilmesi hedeflenmeli. KÖİ modellerinde de belirtildiği üzere öncelikle maliyet unsurlarından biri olan arsa temininin ve altyapı maliyetlerinin kamu tarafından bedelsiz olarak sağlanması planlanmalı.
-Yüklenici karı dahil üretim maliyeti, proje dahilindeki özel sektör kuruluşu tarafından karşılanmalı. Proje kapsamında üretilecek konutlar 15-20 yıl gibi uzun dönemli kiraya konu edilmeli. Bu yapı içerisinde belirlenecek kira fiyatlarının hane halkı ortalama harcanabilir gelirinin üçte birini aşmaması gerekir. Cari kira fiyatlarının belirlenmesinde ise Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne üye gerçek ve tüzel kişiler yetkili kılınmalı.
- Proje kapsamında özel sektörün ihtiyaç duyduğu finansmanın kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihracı üzerinden temin edilmesi sağlanmalı. Burada özel amaçlı kurum olarak Türkiye'de menkul kıymetleştirme faaliyetlerinin teşvik edilmesi ve geliştirilmesi amacıyla Hazine ve Maliye Bakanlığı, Borsa İstanbul, banka ve çatı birlikleri ortaklığında kurulmuş olan “Türkiye Menkul Kıymetleştirme Şirketi (TMKŞ)” süreci yönetmeli ve bu kurum üzerinden ihraçların planlanması düşünülmeli.
- İhraç edilecek menkul kıymetlerin vadesinin kira dönemiyle uyumlu olması gerekiyor. Yıllara yaygın şekilde kiralar üzerinden elde edilecek tahsilatların, menkul kıymet geri ödemelerinde yapılması planlanmalıdır.
- İhraç edilecek menkul kıymetlerin uzun vadeli yatırım strateji hedefi taşıyan Bireysel Emeklilik Şirketleri tarafından portföylerine dahil edilmesi teşvik edilmeli. Özellikle kira gelirlerine dayalı menkul kıymetlere yatırım yaparak belirtilen şekliyle gayrimenkul projelerinin finansmanına katkı sağlayacak nitelikte olan bu şirketler, kuracakları Konut BES fonlarının katılım paylarını katılımcılara (tasarruf sahiplerine) satarak sistem içerisinde birbirini besleyen bir yapı oluşturabilirler.
- Derecelendirme kuruluşu kira gelirine dayalı menkul kıymetleri derecelendirirken, aynı zamanda da menkul kıymetin güvenilirliği ve risk derecesi hakkında kamuoyuna bilgi de vermeli. Derecelendirme şirketi ihraç işlemini vade sonuna kadar izlemeli ve herhangi bir değişikliğin olması durumda derecelendirmede değişiklik yapabilmeli.
- Burada hassasiyet gösterilmesi gereken bir konu da bu tür konutların sahipliğine ilişkindir. Üretilecek konutların tapularının kiracıların üzerine çıkartılması, kira dönemi boyunca tapu kayıtlarında satılamaz şerhinin düşülmesi ve kira döneminin sonunda küçük bir bedel ödenerek ya da bedel ödemeksizin bu şerhin kaldırılarak tam mülkiyetinin tesis edilmesi düşünülmelidir. Bu sayede hem kiracının yapılan sözleşmeleri iptal etme hakkı bulunmamakta hem de sağlıklı bir nakit akış kurgusu gerçekleştirilebilmektedir.
“ÇOK GERÇEKÇİ DEĞİL”
-Adalet Bakanlığı da fahiş kira artışının önüne geçebilmek için bir çalışma başlatıldığını açıkladı. Serbest piyasa ekonomisinde kiralara müdahale etmek ne kadar mümkün?
Kiralar kapsamında aslında yasalar ile çizilmiş bir üst sınır var malum. Mevcut durumda yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor. Örneğin, mayıs ayı itibarıyla, on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyatlarında yüzde 39,33 artış gerçekleşmişti, bu oran haziran ayı kira artış oranını da belirledi. Ancak belirlenen bu oranın mayıs ayı yıllık TÜFE oranı olan yüzde 73,50’nin çok daha altında kalması nedeni ile ev sahibi kiracı arasında ihtilafa neden olduğunu söyleyebiliriz. Kamu otoritesinin elinde net olarak bölge kira rayiç değerlerine ilişkin verinin olmadı düşünüldüğünde, doğrudan bölgesel bazlı kiraların belirlemesinin çok gerçekçi olmadığını söyleyebilirim.
-Avrupa'da da benzer sorunlar var ve bu ülkelerde bazı çözümler üretiliyor.
Artan fiyatların ve kira değerlerinin baskılanması anlamında farklı ülkelerde farklı çözümler üretilmiş durumda; örneğin, Berlin’de kira değerlerine bölge rayiçlere üst sınır getirilme düşüncesi Almanya Federal Anayasa Mahkemesince iptal edildi. Kişilerin mülk alımlarında sınırlama/fazla mülke yüksek oranlı vergi gibi farklı ülkelerde farklı uygulamalar gündeme geliyor. Birleşik Krallık’ta ise “Erişilebilir Kiralık Konut, “İndirimli Satışa Sunulan Konutlar ve gelir yetersizliği nedeniyle konut sahibi olamayanlar için paylaşımlı mülkiyet, kredi finansman desteği gibi farklı uygulamalar söz konusu. Dolayısıyla gerek satılık gerekse de kiralık konut piyasasını yakından gözlemlemek, süreci iyi yönetebilmek, yerli ve yabancı yatırımcılar için imar güvencesi oluşturmak, eskiyen yapı stokunu yenilemek anlamında şehir merkezinde kentsel dönüşüm uygulamalarını yaygınlaştırmak gerekiyor. Bakanlık temsilcileri, akademisyenler, sivil toplum kuruluşları ve gayrimenkul sektörü temsilcilerinden oluşan gayrimenkul ve inşaat sektörü üst kurulu oluşturulmalı ve bu sayede etkin bir denetimin sağlanması da mutlaka gerekiyor.