Hem pahalı hem güvensiz
İstanbul ve özellikle de Kadıköy’de kiralık konutların fiyatı karantina sonrasında da artmaya devam ediyor. Yeni evler pahalı, daha uygun olan evlerse eski ve depreme dayanıksız. Bu sorunun nasıl çözüleceğini akademisyen K. Murat Güney’e sorduk
Gayrimenkul piyasası hakkında analizler yayınlayan Endeksa’nın güncel verilerine göre Kadıköy’deki kiralık konut fiyatları özellikle salgın sonrasında yükseldi. Eylül ayı sonu itibariyle ilçedeki kiralık konut fiyatları yüzde 13,98 oranında artış gösterdi. Yine eylül ayı sonu verilerine göre Kadıköy’de kiralık konutların metrekare fiyatı 22,34 TL olarak belirlendi. Bu oran geçtiğimiz yılın eylül ayında 19,6 olarak açıklanmıştı. Verilere göre Kadıköy’de en fazla değer kazanan mahalleler sırasıyla Fikirtepe, Erenköy, Suadiye, Caddebostan ve Dumlupınar oldu. En fazla değer kaybeden mahalleler de sırasıyla Hasanpaşa, Caferağa, Acıbadem, Zühtüpaşa ve Rasimpaşa olarak paylaşıldı.
Özellikle yeni kiralık konut ücretlerinin artması depreme dayanıksız evlere olan talebi de artırıyor. Kadıköy’de 30 yaşının üzerinde olan bir dairenin ortalama fiyatı 2250-2750 TL aralığında seyrediyor. Ancak neredeyse her ay bu oranlar yukarıya doğru bir eğilim gösteriyor, bu da düşük gelirli vatandaşlar için bir barınma ve güvenlik sorunu haline geliyor. Konut politikası üzerine araştırmalar yapan İstanbul Planlama Ajansı – Vizyon2050 Ofisi’nden akademisyen K. Murat Güney ile İstanbul’daki konut sorununu, bu sorunun hangi yöntemlerle çözüleceğini ve dünyadaki iyi örnekleri konuştuk.
“KİRACILIK ORANI ARTTI”
2012 yılında çıkan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki kanunun suistimal edildiğini söyleyen Güney’e göre bu kanun, hükümete herhangi bir bölgede deprem ve doğal afet riskini gerekçe göstererek çok geniş çaplı ve zorunlu istimlak hakkını tanıdı. Güney ayrıca bu kanunla oluşturulan yetkilerin, “riskli alan” olarak belirtilen ilçelerde kentsel dönüşüm için değil arsa değeri yüksek ancak deprem riski düşük mahallelerde yeni yapılaşma ve rant alanları yaratmak için kullanıldığını söyledi.
Salgın sonrası tatil amacıyla otelde kalmaktan endişe duyanların yazlık kiralama ve alımına yöneldiğini ifade eden Güney, şu değerlendirmelerde bulundu: “Ayrıca nüfusun daha az yoğun olduğu sayfiye yerlerine ve İstanbul’un çeperinde yer alan Uskumruköy, Zekeriyaköy, Kilyos gibi bölgelerdeki müstakil ve bahçeli evlere yönelik talep artışı gözlemlenmiş. Ama tüm bunlar üst gelir grubu için geçerli bir talep artışı. Genel olarak ise gerek Türkiye’de gerek İstanbul’da kiracılık oranının arttığına dair elimizde veri var. Özellikle de yoksul kesimlerin ev sahipliği oranı azalırken kiracılık oranı ciddi biçimde artıyor.”
“KALİTE DÜŞÜK, KİRALAR YÜKSEK”
TÜİK’in “Türkiye’de Gelir Dağılımı ve Yaşam Koşulları” araştırmasına göre kiracıların oranının 2006'da yüzde 23,5'ten 2018'de yüzde 25'e çıktığını paylaşan Güney, bu verilerin Türkiye’de inşaata ve konut üretimine dayalı ekonomik büyümenin yoksulluğu azaltmadığını aksine artırdığını vurguladı.
Salgında düşük kaliteli konutun sürekli bir yaşam alanı haline gelmesinin sorunları artırdığına işaret eden Güney, konuyla ilgili şu bilgileri aktardı: “Biraz önce bahsettiğim TÜİK’in aynı yaşam koşulları araştırması da ülkemizde konut kalitesinin ne kadar düşük olduğunu gösteriyor. Son verilere göre Türkiye’de vatandaşların yüzde 39.3’ü konutunda izolasyondan dolayı ısınma sorunu, yüzde 36.9’u sızdıran çatı, nemli duvarlar, çürümüş pencere çerçeveleri gibi problemler yaşıyor. Yüzde 26.1’i trafik veya endüstrinin neden olduğu hava kirliliği, çevre kirliliği veya diğer çevresel sorunlarla karşı karşıya kalıyor.”
Düşük ev kalitesine rağmen kiraların yüksek olduğuna dikkat çeken Güney, “TÜİK verilerine göre İstanbul’da aylık kira ortalaması 1400 TL. Buna ayrıca faturalar ve zorunlu ev harcamaları da eklendiğinde çoğu yoksul için kiralar ve barınma harcamaları Birleşmiş Milletler’in işaret ettiği sınır olan gelirlerinin üçte birinden çok daha fazlasına denk geliyor.” dedi.
“FİYAT POLİTİKASI YERİNDE OLUR”
Türkiye’de sosyal konut politikasının olmadığını söyleyen Güney, kiralamaya dönük genel düzenlemelerin de sınırlı veya geçici olduğunu belirtti. Dünyanın birçok şehrinde uygun fiyatlı kiralamaya yönelik sosyal politikaların olduğunu paylaşan Güney şöyle devam etti:
“Kira artış oranında eski kiracılar için TÜFE oranı sınırlaması getirilmişken yeni kiralamalarda serbest piyasanın elverdiği ölçüde uçuk fiyat artışları söz konusu olabiliyor. Kadıköy için de böyle bir süreç yaşanıyor. New York şehrinde belli bölgelerde yoksulların barınabilmesi için ‘kira sabitleme’ uygulaması var. Bu yasal düzenleme ile konut stokunun belli bir bölümü, kira artışı kaygısı taşımayan yoksullar için ayrılabiliyor. Öte yandan Barselona Belediyesi de geçenlerde bir yasa geçirdi. Yasaya göre, inşaat firmaları satış amacıyla iki yıldan fazla boş tuttukları konutları eğer kendileri kiralamazlarsa belediye bu konutları yarı fiyatına satın alıp ucuza ihtiyaç sahiplerine kiralayabilecek.”
“Depreme dayanıklılık belgesi olmayan konutların belli bir fiyatın üzerinde kiralanamamasına yönelik bir yasa çok yerinde olur.” diyen Güney, Ancak bu tarz yapısal değişiklikler için merkezi hükümetin adım atmasının gerekli olduğunu ekledi.
“ASKIDA KİRA”
Salgın sonrası yaşanan istihdam ve ücret kayıpları sonrasında çok sayıda vatandaşın kiralarını ödemede sorun yaşadığını söyleyen Güney, “Kira ödememe kaynaklı tahliye davaları pandeminin başlarında mart-haziran ayları arasında ertelendi ama bu geçici bir önlemdi. Kira borcu bu sürede de birikmeye devam etti. Bugün kirasını ödeyemeyen birçok kiracı tahliye ve icra korkusuyla yaşıyor. Öte yandan tek geliri kira olan emekli ve ihtiyaç sahipleri de zor durumda kalmış durumda. Bu sorunlar karşısında tıpkı pandemi döneminde İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin geliştirdiği başarılı bir uygulama olan ‘askıda fatura’nın bir benzeri olarak ‘askıda kira’ uygulaması hayata geçirilebilir. Böylesi bir uygulama pandemi süresince mağduriyetleri azaltmakta etkili olabilir.” diye konuştu.
“BOŞ KONUTLAR KULLANILABİLİR”
Yapılan son araştırmalara göre 2020 başı itibariyle İstanbul’da oturulabilir durumda 266 bin boş konutun olduğunu söyleyen Güney şu önerilerde bulundu: “Bu veri ne kadar güvenilir bilemiyorum ama İstanbul’daki boş konut sayısının bundan daha yüksek olması muhtemel. Bu konutların çoğu 2001 yapı denetimi yasasından sonra inşa edilmiş depreme karşı daha dayanıklı olduğunu varsayabileceğimiz yüksek kaliteli yeni yapılar. Dolayısıyla aslında İstanbul’da depreme dayanıksız ve kötü kalite evlerde oturanların hepsini güvenli konutlara yerleştirmeye yetecek kadar boş daire var. Depremde kaybedilebilecek on binlerce hayat bu yeni ve boş konutlara yerleştirilerek kurtarılabilir. Ama kurtarılmıyor. Bu elbette iktidarın siyasi bir tercihi.”