İstanbul’da ve Kadıköy’de kiralar yükseldi!
İstanbul’da kiralar son bir yılda yüzde 40’ın üzerinde artarken, Kadıköy’deki kiralar İstanbul ortalamasının üzerinde kalmaya devam ediyor. Gayrimenkul değerleme uzmanı Uğur Urucu’ya göre kiracılar ve ev sahipleri arasındaki sorunlar 2025 yılında da devam edecek
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan aralık enflasyon verisiyle birlikte kira ve işyerlerine uygulanacak tavan zam oranı yüzde 58,51 oldu. 2024 yılının başında yürürlüğe giren uygulama ile kira artış oranları yüzde 25'le sınırlandırılmıştı. Söz konusu düzenleme 1 Temmuz 2024 itibariyle sona erdirildi ve bu tarihten sonra kira artış oranları, yıllık enflasyon verileri esas alınarak yeniden belirlenmeye başlandı. Ancak 2 yıllık dönemde kiracı ile ev sahipleri arasındaki dava sayıları da ciddi şekilde arttı. Peki 2025 yılında kiracıları ve ev sahiplerini neler bekliyor? İstanbul’da ve Kadıköy’deki konut kiraları ne durumda? EVA Gayrimenkul Değerleme'den Uğur Urucu ile konuştuk.
EN YAŞLI KONUTUN KİRASI 21 BİN
Yüzde 25’lik sınırın piyasaya sınırlı bir etkisi olduğunu söyleyen Urucu, ekonomik göstergelere dayalı olarak hesaplanan kira artış oranlarıyla birlikte, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki gerginliğin nispeten azaldığını kaydetti. “Ülke genelindeki ekonomik dalgalanmalar, yükselen yaşam maliyetleri ve gelir düzeylerinin henüz bu maliyetleri karşılamaya yeterli olmaması gibi nedenlerle özellikle İstanbul’da konut kiraları farklı bir seyir izledi.” diyen Urucu’ya göre 2024 yılı boyunca kira artış oranları genellikle yüzde 40-50 bandında seyretti. Yılın son aylarında ise artış hızı yavaşladı ve piyasa durgunlaşma eğilimi gösterdi.
Urucu’nun paylaştığı verilere göre 2024’ün Aralık ayı itibariyle İstanbul genelinde yaşı 0-5 olan konutların ortalama fiyatı 35 bin TL. 14 yıllık bir konutun ortalama kira bedeli ise 29 bin TL. Kiralanacak konutun yaşı yükseldikçe kira bedeli de bir miktar düşüyor. 15 ila 30 yıllık konutun ortalama kira bedeli 25 bin TL olurken, 30 yıldan daha yaşlı evlerin ortalama kira bedeli 21 bin TL olarak belirlendi. Bu verilere göre asgari ücretli bir çalışan maaşıyla İstanbul’da ancak 30 yaş üstü konut kiralayabiliyor.
“100 BİN TL’NİN ÜZERİNE ÇIKTI”
Kadıköy’de gerçekleşen kentsel dönüşüm projelerinin konut fiyatlarını yükselttiğini söyleyen Urucu, şu değerlendirmelerde bulundu. “Kadıköy, Anadolu Yakası’nın en popüler ilçesi olarak, yüksek gelir grubunun öncelikli tercihi olmaya devam ediyor. Yüksek faiz oranları ve ekonomik daralma, Kadıköy sakinlerini kiralık konutlara yönlendirdi ve bu durum kira fiyatlarının artmasına yol açtı. Özellikle 2023 yılı içinde, yeni kiralanan konutlarda fahiş kira bedelleri dikkat çekiyor. Kadıköy’ün tercih edilen bir ilçe olması, bu bedellere rağmen konutların alıcı bulmasını sağladı. 2024 yılı boyunca Kadıköy’de kira bedelleri dikkat çekici bir artış gösterdi. 2024’ün Ocak ayında ortalama kira bedeli aylık 33 bin TL seviyesindeyken, yıl sonuna gelindiğinde bu rakam 48 bin TL’ye ulaşmış görünüyor. Mahalle bazında incelendiğinde ise Suadiye, Fenerbahçe ve Caddebostan’da aylık kira bedellerinin 100 bin TL’nin üzerine çıktığı; Merdivenköy, Sahrayıcedit, Dumlupınar ve Eğitim Mahallesi gibi bölgelerde ise eski binalarda yer alan konutların 25 bin TL ile 30 bin TL arasında kiraya verilebildiği görülüyor.”
DAVALAR DEVAM EDECEK
Urucu, 2025 yılında kira piyasasında mevcut sorunların bir kısmının devam edeceğini ifade ederek, şunları söyledi: “TÜİK verilerine göre, mevcut kiracılara uygulanan kira artış oranları, özellikle eski kiracısı olan birçok mülk sahibi için tatmin edici bulunmuyor. Bu durum, sıklıkla dava süreçlerine başvurulmasına ve mahkemeler aracılığıyla güncel kira değerlerinin belirlenmesine yol açıyor. Ancak, dava süreçlerinin uzunluğu ve bu süreçte yaşanan belirsizlik, mülk sahipleri açısından huzursuzluk yaratıyor. Önümüzdeki yıl da benzer problemlerin gündemde kalması bekleniyor.”
Yeni kiralanan mülklerde aşırı kira artışlarının gerçekleşmeyeceğini ifade eden Urucu, “Son üç aylık verilere göre, yeni kiralamalarda fiyatların daha kontrollü bir seyir izlediği gözlemleniyor. Bu eğilim, 2025 yılı boyunca kira piyasasında daha dengeli bir sürecin yaşanacağına dair önemli bir işaret olarak değerlendiriliyor. Genel olarak, kira piyasasındaki gelişmelerin mülk sahipleri ve kiracılar açısından dengelenmesi, yasal düzenlemeler ve ekonomik göstergelerle doğrudan ilişkili olacak. 2025 yılında piyasanın daha istikrarlı bir yapıya kavuşması için, taraflar arasındaki iletişim ve uzlaşma süreçlerinin daha etkin hale gelmesi önem taşıyor.” dedi.