Kadıköy’de tavan yapan kira fiyatları ve dayatılan hukuksuzluklar ev arama sürecini kiracılar için adeta bir hukuk mücadelesine dönüştürüyor. Astronomik depozitolar, dekonta kira yazdırmama ve peşin kira dayatmalarına karşı kiracıların hakları neler? Avukat Türev Cin ile konuştuk

31 Temmuz 2026 - 12:09

A ⁺ A^- Yazdır

İstanbul’da deprem kapıda. Uzmanlar her gün uyarılarda bulunurken Kadıköy’de kentsel dönüşüm tüm hızıyla devam ediyor. Yeni yapılan evlerin fahiş fiyatları ise özellikle Bağdat Caddesi çevresinde yoğunlaşan bu dönüşümün “rantsal” dönüşüm olduğunu doğrular nitelikte. Geçen hafta sayfalarımızda yer verdiğimiz Endeksa verilerine göre Kadıköy’de ortalama kira bedeli 75 bin lira oldu. Depreme dayanıklı yeni dairelerin ortalama kira bedelleri ise 100 bin TL’yi buluyor. Üstelik kiralık ev ararken karşınıza çıkan sadece bu yüksek kiralar değil. 4-5 kirayı bulan depozito bedelleri, 6 ay-1 yıllık peşin alma talepleri, vergi vermemek için dekonta kira yazdırmama dayatması…

Sadece evi olmayanlar değil, evi kentsel dönüşüme girenler ya da 50-60 yıllık binalarda yaşayıp deprem korkusu nedeniyle yeni bir eve taşınmak isteyenler de Kadıköy’deki bu durumdan payını alıyor. Kadıköy sakinleri, deprem korkusu ve kentsel dönüşüm nedeniyle doğup büyüdükleri kentlerini terk etmek zorunda kalıyor. 

İşin sosyolojik boyutu başka bir haberimizin konusu ancak bir de hukuki boyutu var. Gayrimenkul ve kira hukuku uzmanı Avukat Türev Cin ile ev ararken dayatılan hukuksuzlukları ve kiracı haklarını konuştuk.

• Öncelikle Kadıköy’de her geçen gün artan kiralarla ilgili görüşünüzü merak ediyorum. Bir noktada bu artış duracak mı sizce?

Konu, esas olarak gayrimenkul değerleme uzmanlarının, iktisatçıların ve diğer meslek gruplarının alanına giriyor. Fakat birçok vatandaş gibi ben de Kadıköy’de kira bedellerinin artışının yakın vadede duracağını düşünmeyenlerdenim. Hele ki içinde bulunduğumuz hayat pahalılığı ve Kadıköy’ün son yıllarda İstanbul’un hemen hemen her yönden çekim alanına dönüştüğü nazara alınırsa kira bedellerinin makul oranlarda kalmasını beklemek mümkün görünmüyor.

• Bunun yasal bir çerçevesi var mı? Kira artışı için yasal bir sınır olduğunu biliyoruz ama yeni kira bedeli belirlenirken böyle bir sınır yok gibi… Aynı mahallede benzer özellikteki daireler arasında ciddi fiyat farkı olabiliyor çünkü.

Serbest piyasa koşulları nedeniyle bir konutun veya işyerinin yeni kiralanması durumunda kira bedeli belirlenirken herhangi bir yasal engel bulunmuyor.

“KİRACILARIN İTİRAZ HAKLARI VAR”

• Kadıköy gibi rayiçlerin çok hızlı yükseldiği bölgelerde, ev sahiplerinin “bölge emsali bu” diyerek dayattığı rakamlara karşı kiracıların hukuki bir itiraz hakkı var mı?

Mal sahiplerinin, anılan şekilde kiracılara şifahen dayatmada bulunmalarının hukuki bir temeli yok. Kiracıların yasal artış oranında kira artışı yaparak kira sözleşmelerini devam ettirme yükümlülüğü bulunuyor. Mal sahibinin bölge emsaline ilişkin iddiasını uygulamada “kira tespit davası” olarak bilinen davayı açarak ispat etmesi gerekiyor. Mal sahipleri bu davayı da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin 5 yıl ve daha uzun sürmesi halinde açabiliyorlar. Kiracıların itiraz hakları da söz konusu davaların açılması halinde doğuyor. Hukuki sürecin titizlikle, hak kaybına uğramadan takip edilmesi gerekiyor. Zira taşınmazda keşif yapılarak, emsal kira sözleşmeleri de dava dosyasına alınarak yeni kira bedeli takdir ediliyor.

• Deprem gerçeği önümüzde dururken 50-60 yıllık binalarda yaşayanlar, yüksek kiralara rağmen deprem güvenlikli yeni binalara taşınma planları yapıyor ancak ev tutma süreci de çok sıkıntılı olabiliyor. Daha evi tutma sürecinde yaşanan çatışmalar nedeniyle karşılaştığınız dava dosyaları var mı?

Kira sözleşmesi taraflar arasında akdedilmeden, yani ev tutulmadan tarafların iradelerinin uyuşmamasına ilişkin hukukumuzda herhangi bir dava yolu mümkün olmuyor. Tabii ki insanların barınma hakkı gereği sağlıklı, güvenli ve insan onuruna yakışır bir konuta erişmesinin ve bu konutta huzur içinde yaşama şartlarının sağlanması gerekiyor. Fakat kira sözleşmesi kurulmaksızın tarafların birbirine karşı dava hakları doğmuyor.

• Son zamanlarda en çok karşılaşılan; ev sahiplerinin faizlerin yükselmesi ve kendini güvenceye almak istemesi nedeniyle 6 aylık veya 1 yıllık kirayı peşin istemesi. Kanun, peşin ödemeler konusunda ne söylüyor?

Mevzuatımız gereğince taraflar, kira sözleşmesinde ödeme şartlarını belirlemekte serbesttir. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin ödemeye ilişkin şartlarında kira bedellerinin 6 aylık veya 1 yıllık ödeneceğine ilişkin düzenleme mevcut ise kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiraya veren, kira bedellerini bu şekilde talep etme hakkına sahiptir. Ancak, kira sözleşmesi kurulduğunda sözleşmede peşin ödemeye ilişkin bir düzenleme mevcut değilse kiraya veren, kira bedellerini peşin olarak talep edemeyecektir.

“DEPOZİTO 3 KİRA BEDELİNİ AŞAMAZ”

• Kanuna göre depozito bedeli en fazla ne kadar olabilir? Piyasada karşılaştığımız 3-4 katı aşan astronomik depozito talepleri kanuna aykırı mı? Ve böyle bir talep karşısında kiracı ne yapabilir?

Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli 3 aylık kira bedelini aşamaz. Kiracıların 3 aylık kira bedelini aşan depozito bedellerini ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Zira sözleşmede 3 aylık kira bedelini aşacak şekilde depozito bedeli belirlenmesi kanuna aykırılık nedeniyle hukuken geçersizdir.

• Bazı ev sahipleri talep ettiği depozitoyu 3-5 yıl sonra aynı miktarda geri vereceğini taahhüt ediyor. Oysa Yargıtay’ın buna karşı aldığı kararlar var bildiğim kadarıyla; “güncel kira bedeli ödenir” ya da “faiziyle ödenir” gibi…

Yargıtay’ın çeşitli kararlarındaki görüşü, denkleştirici adalet kuralı gereğince verilen paranın (depozito bedelinin) alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesinin uygun olacağı yönünde. Kira sözleşmesinin başlangıcındaki bedelle depozito bedelini iade edeceğini iddia eden ev sahiplerine karşı kiracıların banka yoluyla son ödedikleri aylık kira bedelini ispat etmeleri önemli.

• Depozitonun kiracının adına açılacak vadeli bir banka hesabına yatırılması gerektiği kuralı pratikte neden uygulanmıyor? Kiracı bu hakkını nasıl talep edebilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi gereğince depozitonun vadeli bir hesaba yatırılması gerekiyor. Bu kuralın pratikte pek uygulanmaması daha ziyade mal sahiplerinin depozitonun iadesi söz konusu olduğunda hukuka aykırı davranma saiklerinden kaynaklanıyor. Kiracının, kira sözleşmesinde depozitonun mevzuata uygun şekilde ödeneceği şartının yer almasını talep etmesi gerekir.

“KİRA YAZDIRMAMANIN CEZAİ YAPTIRIMI VAR”

• Karşılaşılan absürd taleplerden biri de ev sahiplerinin ya da emlakçıların, banka transferi sırasında açıklama kısmına “kira” yazılmasını engellemeye çalışması. Bu başlı başına bir suç değil mi?

Kira bedeli açıklamasının dekonta yazılmasının engellenmeye çalışılmasındaki amaç kiraya verenlerin kira gelir vergilerini usule uygun beyandan kaçınması. Suç tanımı olmasa dahi elbette vergi yükümlülüğü açısından ceza yaptırımı var.

• Dekontta “kira bedeli” ifadesi geçmediğinde, bir gün ev sahibi “kira ödenmedi” diyerek icra takibi başlatabilir mi? Kiracı kendini bu riskten nasıl korur?

Kiracıların ispat zorluğu yaşamaması için ödedikleri kira bedellerinin açıklamasını hangi ay olduğunu da belirterek dekonta yazmaları gerekir.

• Kiranın bir kısmının elden nakit, bir kısmının bankadan istenmesi ya da açıklamasız atılması durumunda kiracı suça ortak durumuna düşer mi?

Kira bedelinin banka yoluyla ödeme zorunluluğu bulunduğundan kiranın elden ödenmesi halinde hem kiraya veren hem de kiracı hakkında özel usulsüzlük cezası uygulanır.

• Son zamanlarda kiracılara bir de tahliye taahhütnamesi imzalatılıyor, üstelik üzerine tarih de yazılmıyor. Bunun yasal dayanağı var mı? Sözleşmeyi imzalarken bunu da imzalamak zorunda mıyız?

Tahliye taahhütnamesi, kiracıya zorla imzalatılabilecek bir evrak değil. Fakat kimi kiraya verenler, tahliye taahhütnamesini kabul etmeyen kiracı adayına en başından evi kiralamıyor. Son dönemde kiraya verenler yeni kira sözleşmesi akdederken peşinen tahliye taahhütnamesi istemeye başladılar ki, kira sözleşmesini kanunda düzenlenen uzama sürelerinden önce sonlandırabilsinler diye. Tahliye taahhütnamesi sıkı şartlara bağlı hazırlanan bir belge. Tüm şartları haiz olmayan tahliye taahhütnameleri mahkemelerce kabul edilmiyor.

“MALİYE BAKANLIĞI DENETLEME BAŞLATIR”

• Bu tür kayıt dışı yöntemleri dayatan ev sahipleri Hazine ve Maliye Bakanlığı’na veya adli makamlara şikâyet edildiğinde nasıl bir süreç işliyor?

Bu durumda Hazine me Maliye Bakanlığı, kayıt dışı yöntem dayatan ev sahibi hakkında denetleme başlatıyor ve usulsüzlük tespit edildiği takdirde ev sahibi vergi cezalarıyla karşı karşıya kalıyor.

• Bir de ev sahipleri veya emlakçıları bu yasal olmayan konularda uyardığınızda “İşine gelirse, arkada 100 kişi bekliyor” gibi bir tavırla karşılaşıyorsunuz. Buna karşı kiracı adayının imza altına alması gereken kritik önemdeki maddeler neler?

Maalesef tarafların şartları uyuşmadığı ve sözleşme akdedilmediği takdirde kiracılık hakları ve tutanak altına alabileceği imkanları doğmuyor.

Kiracıların Dikkat Etmesi Gerekenler:

1. Dekonta mutlaka ay belirtin: Banka transferinde açıklama kısmına “.... yılı .... ayı konut kira bedeli” yazmayı asla ihmal etmeyin.
2. 3 ayı aşan depozitoyu kabul etmeyin: Kanuni sınır en fazla 3 aylık kira bedelidir.
3. Elden ödeme yapmayın: Elden yapılan ödemelerde usulsüzlük cezası riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
4. Son ödediğiniz dekontları saklayın: Evden çıkarken depozitonun güncel değerden iadesini talep edebilmek için son ödediğiniz kiranın dekontu en büyük delildir.
5. Sözleşmeye dikkat edin: Çatı, asansör, kombi arızası veya tesisat gibi ana yapısal masraflar ev sahibine aittir. Kiracı bunları kiradan düşebilir. Sözleşmeye bunun aksinin yazılmasına izin vermeyin.