Kentsel dönüşümde bilinmesi gerekenler
Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan mağduriyetlerin önüne geçebilmek için mülk sahipleri ne yapmalı, nasıl sözleşmeler imzalamalı, yapılan sözleşmelerde nelere dikkat etmeli. Bir avukat ve bir emlakçı ile dikkat edilmesi gerekenleri konuştuk
Hem Kadıköy’de hem de İstanbul’un diğer bölgelerinde kentsel dönüşüm projeleri devam ediyor. Vatandaşlar bir yandan evlerinin yenilenmesini isterken bir yandan da mağduriyet yaşamaktan korkuyor. Yıkım yapıldıktan sonra bina arazisinin uzun süre boş kalması ya da binanın çok uzun süre tamamlanamaması gibi problemler, insanların kafasında soru işareti yaratıyor. Bu noktada binaları müteahhit firmalara vermeden önce, yapılan sözleşmelere çok dikkat edilmesi gerekiyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz ve Kadıköy’de Bahariye, Moda ve Fenerbahçe bölgelerinde kentsel dönüşüm projeleri yapan Uzay Emlak inşaat firmasının sahibi Uzay Turanlı, evlerini kentsel dönüşüme vermek isteyenler için tavsiyelerde bulundu. Kiraz, “Oluşan mağduriyetin en temel nedeni arsa sahiplerinin iyi ve yapabilir firma yerine hayal gösteren ve daha fazlasını taahhüt eden ama bunu yapamayıp batan firmalarla sözleşme yapmasıdır” derken Turanlı ise, “Kentsel dönüşüm yapacak firmanın daha evvel yapmış olduğu binalardan referansları araştırılmalıdır” dedi.
“DÜZENLEMENİN SON HALİ DİKKATE ALINMALI”
Kentsel dönüşüm yasası hakkında bilgi paylaşan Kiraz, “Kentsel dönüşüm yasası 2012 yılında hayatımıza girmiş bir yasa ve yaklaşık 10 yıl içerisinde yasal düzenleme birçok defa değişti. Bu hususu anlatmak istememizin temel sebebi, evini kentsel dönüşüme vermek isteyenlerin yasal düzenlemenin son halini mutlaka dikkate alması gerektiğini hatırlatmaktır. Bir örnek vermek gerekirse; eski düzenlemede muhalif olarak kalanların yani arsa payının 1/3'ü içerisinde yer alanların paylarının açık artırma ile satışı sürecinde onların bu satışa iştirak edebilmeleri ve satış aşamasında vazgeçme ve sözleşmeyi imzalama haklarının olmasıydı. Ancak son düzenleme ile 2/3 arsa payı çoğunluğunun sözleşme imzalaması sonrasında karara katılmayanlara ihtarname göndermesi ve 15 gün içerisinde sözleşmeyi imzalaması için süre verilmesi halinde bu sürenin sonunda artık sözleşmeyi imzalamamış ise bir daha imzalama hakkının olmamasıdır. Eğer 2/3 bu konuda imzalama iradesi göstermediği takdirde her koşulda 1/3 payı açık arttırma ile satışa çıkarılacaktır. Bu nedenle de kentsel dönüşüme evini vermek isteyenler yasanın ve yönetmeliğin son halini dikkate almalıdırlar” dedi.
Evini kentsel dönüşüme vermek isteyenler için tavsiyelerde bulunan Kiraz, “Evlerini kentsel dönüşüm kapsamında bir müteahhite verecek olanların dikkat etmesi gereken belki de en önemli konu imzaladıkları kat karşılığı sözleşmelerinin feshinin zor olmasıdır. Son düzenleme ile 1 yıl hiç başlamamış veya başlamış ama 6 ay hiç inşaatı devam edememiş yerlerde sözleşmenin 2/3 kararı ile İstanbul'da ilçe belediyeleri İstanbul dışında ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü kararı ile feshi düzenlemesi getirilmiş olsa da sözleşmedeki hukuki durumun yine mahkemelere bırakılmış olması sebebiyle maliklerin belki de dikkat etmesi gereken en önemli husus güvenilir, kredibilitesi yüksek, şirket ortaklarının şahsen garanti verebilecekleri şirketler ile sözleşme imzalamalarıdır. Mutlaka sözleşme süresinin net olarak belirtilmesi yani hangi sürede ruhsat alacak, ne zaman inşaata başlayacak, ne zaman fiilen teslim edecek, ne zaman iskan alacak bu sürelere uymadığı takdirde ne kadar hak mahrumiyeti bedeli ödeyecek, bunlar bilinmelidir” ifadelerini kullandı.
“MİMAR TARAFINDAN DENETLENMELİ”
Cezai şart bedellerinin mutlaka caydırıcı rakamlar olmasına dikkat edilmesi gerektiğini belirten Kiraz, “İnşaatta eksik metrekare yaptığı takdirde bu eksikliğe karşılık ödeyeceği rakama ilave olarak caydırıcı bir cezai şart bedeli ön görülmelidir. Yine inşaatta yüklenicinin hakedişlerinin hemen olmaması, kademeli olarak hak ediş yapılması ve hatta ilerlemenin görülmesi sağlanmalıdır. Yine fiilen teslim veya iskan aşamasında sözleşmeye mutlaka eksik ve ayıplar için bir madde eklenmeli ve bu eksik ayıplar var ise daire teslimleri o kademede yapılmamalıdır. Sözleşmelerin ekinde yer alan teknik şartname mutlaka uzman bir mimar veya inşaat mühendisi tarafından denetlenmeli ve orada yazan her madde tek tek dikkatle incelenmelidir. Müteahhitlerin çokça yaptığı "muadili ürün ve benzeri" şeklindeki ifadeler kabul edilmemeli, ürün kaliteleri ve ürün nitelikleri net olarak teknik şartnamede yer almalıdır” şeklinde konuştu.
Kiraz, son olarak şunları ekledi: “İstanbul veya Türkiye'nin birçok yerinde oluşan mağduriyetin en temel nedeni arsa sahiplerinin iyi ve yapabilir firma yerine hayal gösteren ve daha fazlasını taahhüt eden ama bunu yapamayıp batan firmalarla sözleşme yapmasıdır. Yıllardır arsa sahiplerine size hayal göstereni değil, yapabilecek olanı ve ekonomik gücü olan firmayı tercih etmeleri gerektiğini söylüyoruz. Ancak insanlarımız maalesef ki 5 metrekare daha fazla vermeyi taahhüt eden, 1000 TL daha fazla kira vermeyi taahhüt eden firmayı tercih ediyorlar ve bu firmalar oluşan en ufak bir ekonomik dalgalanmada sat-yapçı oldukları için batıyorlar, arsa sahipleri de mağdur oluyor. İşte bu nedenlerle ekonomik gücü olan, teminat gösterebilen kredbilitesi yüksek firmalar tercih edilmelidir.”
“REFERANS ARAŞTIRMASI YAPILMALI”
Kadıköy’ün çeşitli bölgelerinde kentsel dönüşüm projeleri yaptıklarını dile getiren Turanlı, “Kentsel dönüşüm 6306 sayılı yasa kapsamında arsa sahiplerinin dikkat etmeleri gereken bazı hususlar vardır. Öncelikle noter imzasından önce belediyeden proje onayı alıp sonra notere gidilmelidir. Kentsel dönüşüm yapacak firmanın daha evvel yapmış olduğu binalardan referansları araştırılmalıdır. Müteahhit firmanın vereceği teminatların miktarı belirlenmelidir. Sözleşmede dairenin net metrekarelerine ve hisse oranlarına çok dikkat edilmelidir. Müteahhite pay devrinde, daire ipoteklerinin ne zaman ve ne şekilde görüleceği net olarak belirtilmelidir. Koşulları karşılıklı olarak doğru bir zemine oturtmak, kazan-kazan prensibiyle hareket etmek gerekmektedir” ifadelerini kullandı.
Hem Kadıköy’de hem de İstanbul’un farklı noktalarında yarım kalan, bitirilemeyen konutlar hakkında konuşan Turanlı, “Genellikle bunun sebebi, daire sahiplerinin yüzde yüz anlaşma olmadan, çürük raporu alarak yıkıma gitmeleridir. Çürük raporu alarak yıkıma gitmeden önce yüzde yüz imza almak gerekir” dedi.
“ANLAŞMA ŞARTLARI ZORLAŞTI”
Şu anda kentsel dönüşüm için çok fazla talep olduğunun altını çizen Turanlı, “Kentsel dönüşümde en çok talep edilen şey mevcut metrekarelerin küçültülmemesi ve kira yardımı miktarıdır. Devlet 18 ay boyunca aylık 1500TL kira yardımı yapıyor. Bunun üzerine müteahhit firma da kira desteği vermektedir. Kira fiyatlarının çok yüksek olması aradaki farkın çok açılmasına yol açtığından dolayı anlaşma şartları zorlaşmaktadır” dedi ve şöyle devam etti: “Bölgenizde bina yapımı başladıktan sonra yıkım ve ruhsat süresi minimum 6 ay sürmektedir. Bunun akabinde inşaat süresi 10-12 ay civarındadır. Toplam süreyi 18 ay gibi düşünebiliriz.”
“YABANCI TALEBİ KİRALARI ARTIRIYOR”
Kadıköy bölgesindeki kiralık ve satılık ev fiyatları hakkında da konuşan Turanlı, “Kadıköy’de kira fiyatları son 6 ayda üç kat artış gösterdi. Yabancı uyruklu müşterilerden, özellikle Ruslardan çok talep geliyor. Yıllık peşin, bazen iki yıllık peşin ödemeler yapıyorlar. Satılık ev fiyatları ise yüzde yüz oranında arttı. Bunun sebebi tamamen inşaat maliyetlerindeki fiyat artışıdır. Kira fiyatlarının satış fiyatlarından daha fazla artmasının ana sebebi yabancı talebidir. Şu an için Kadıköy’de sıfır ev fiyatları ortalama 1+1 3 milyon TL, 2+1 5 milyon TL, 3+1 ise 7,5 milyon TL civarındadır” dedi.