Kentsel dönüşümde hukuki süreçlere dikkat!
İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Komisyon Başkanı Av. Nuran Dinç Akgün, depreme karşı güvenli yaşam alanları oluşturulurken yasal süreçlerin doğru yönetilmesi gerektiğini vurguladı
İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Komisyon Başkanı Avukat Nuran Dinç Akgün, kentsel dönüşüm süreciyle ilgili önemli uyarılarda ve bilgilendirmelerde bulundu. Özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm sürecinde atılması gereken adımlar hakkında bilgi veren Akgün, “Kentsel dönüşüm sadece fiziksel bir dönüşüm değil, aynı zamanda ciddi bir hukuki süreçtir” dedi.
Akgün, sürecin başlaması için ilk adımın yapıların riskli olarak tespit edilmesi olduğunu vurguladı ve “Kentsel Dönüşüm, özellikle deprem riski altındaki bölgelerde güvenli yaşam alanı oluşturmak için yapılan bir süreçtir. Bu süreç, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşların riskli yapıyı tespit etmesi ile başlar.” dedi.
“TEBLİGATA ÖZEN GÖSTERİLMELİ”
Riskli yapıların yenilenebilmesi için kat maliklerinin çoğunluk onayının gerektiğini ifade eden Akgün, bu sürecin ciddi hak ve yükümlülükler doğurduğunu belirtti. Akgün, “Binanın yeniden inşa edilebilmesi için kat maliklerinin arsa payı çoğunluğuna göre en az üçte ikisinin (2/3) onayı gereklidir. Bu çoğunlukla alınan kararlar diğer maliklere de bildirilir ve katılmayan maliklerin hisseleri rayiç bedelle diğer maliklere devredilebilir.” dedi. Süreç içerisinde yapılan tebligatların büyük önem taşıdığına dikkat çeken Akgün, hak kaybı yaşanmaması için mal sahiplerinin dikkatli olması gerektiğini söyledi: “Riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bu süreçte maliklerin tebligat konusuna özen göstermesi gerekmektedir. Zira evde olmayan malike yapılacak olan tebligat mahalle muhtarına bırakılmaktadır. Bu şekilde itiraz süresi kaçırılabilmektedir.”
Devletin sağladığı desteklerin kentsel dönüşüm sürecini kolaylaştırdığını belirten Akgün, bu yardımların belirli süre ve belgeler çerçevesinde verildiğini belirtti. Akgün, “Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin geçici kira desteği, faiz destekli kredi ve vergi avantajları gibi devlet desteklerinden faydalanma hakkı vardır. Bu destekler için başvurular belirli süreler içinde ve belirli belgelerle yapılmaktadır. Devlet desteklerinin artırılması ve çatı katlarının daireye dönüştürülebilmesi kentsel dönüşümü hızlandıracak nitelikte olumlu adımlardır.” ifadelerini kullandı. Ancak bu durumun yapı yoğunluğu ve ortak alan paylaşımı gibi konularda çeşitli sorunlara da yol açabileceği uyarısında bulundu.
SÖZLEŞMEDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?
Müteahhit ile yapılacak sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi gerektiğini söyleyen Akgün, sözleşmede yer alması gereken maddeleri şöyle özetledi: “Sözleşmede inşaata başlama ve teslim süresi, maliklerin arsa paylarının doğruluğu, gecikme halinde cezai şartlar, teknik ruhsata uygunluk, müteahhitin teminatı, işi devretmesi veya bırakması durumunda malik hakları gibi hususlar mutlaka yer almalıdır. Sözleşmedeki tapu kayıtları ve arsa paylarının da titizlikle incelenmesi gerekir. Ortak tapular, hatalı arsa payları ya da miras intikalleri tamamlanmamış gayrimenkuller, dönüşüm sürecini yavaşlatabilir ve hukuki ihtilaflara yol açabilir”.
Sürecin en problemli noktalarından birinin müteahhit kaynaklı mağduriyetler olduğunu vurgulayan Akgün, “Müteahhitin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi en sık karşılaşılan mağduriyetlerden biridir. Noterde açık ve caydırıcı bir sözleşme yapılmalıdır. Teslim süresi ve aşılması halinde cezai şartlar net şekilde belirlenmelidir. Ayrıca, müteahhitin inşaata başlamaması veya işi yarım bırakması durumlarında malikler mahkemeye başvurarak ihtiyati tedbir talebinde bulunabilirler. Tapuya şerh düşülmesi gibi yasal yollarla mülk sahiplerinin hakları güvence altına alınabilir.” ifadelerini kullandı.
Akgün, sürecin başından sonuna kadar profesyonel destek alınmasının önemini bir kez daha vurgulayarak sözlerini şu ifadelerle tamamladı: “Kentsel dönüşüm sadece fiziksel bir dönüşüm değil, aynı zamanda ciddi bir hukuki süreçtir. Bu nedenle uzman bir avukat ya da danışmandan destek alınması uzun vadede yaşanacak sorunların önüne geçer.”