Kentsel dönüşümde kurallar değişti
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan yeni yönetmelik ile riskli yapı ve alanlarda uygulama süreçleri yeniden belirledi. Toplantı, karar alma ve pay satış süreçlerinde getirilen değişiklikler hak sahiplerini nasıl etkileyecek? Prof. Dr. Ali Hepşen ile konuştuk
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Yönetmelik, riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yürütülen uygulamalara ilişkin bazı düzenlemeler içeriyor. Buna göre, riskli yapıların yıkılmasının ardından taşınmazların tapu kayıtlarına “6306 sayılı Kanun kapsamında” ifadesi eklenecek. Yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın; yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi tüm kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluk (yüzde 50 + 1) ile alınabilecek.Hak sahiplerinden birinin talebi üzerine yapılacak toplantılar, yeri ve zamanı muhtarlıkta veya bina girişinde ilan edilerek, ayrıca noter aracılığıyla da maliklere bildirilecek. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, toplantı yeri ve zamanı ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak.
KARAR ALMA SÜREÇLERİ
Alınan karara katılmayan veya anlaşma şartlarını kabul etmeyen hak sahiplerine teklifler, elektronik tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek. Bildirimi takip eden 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma yoluyla diğer hak sahiplerine satılacak. Hak sahipleri satın almazsa, söz konusu hisseleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kurumlar alabilecek.
Riskli binaların bulunduğu parsellerle birleştirilecek komşu boş parsellerde denetim devam edecek. Riskli binalar kendi içinde salt çoğunlukla karar alabilirken, sisteme dahil edilecek boş parsellerdeki tüm maliklerin oy birliği (yüzde 100) şartı aranacak. Afet riski taşıyan veya zemin yapısı nedeniyle inşaat izni verilmeyen bölgelerde, hak sahipleri için alternatif çözümler öngörüldü. Bu parsellerdeki imar hakları, hak sahiplerinin tamamının onayıyla başka bir parsele aktarılabilecek. Yönetmelik ayrıca, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen müteahhit teminatlarının, talep halinde yeni yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebileceğini hükme bağladı. Yürütme yetkisi ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredildi.
“SÜRECİ HIZLANDIRACAK”
Prof. Dr. Ali Hepşen, değişikliklerin hak sahipleri ve uygulama süreçleri üzerindeki etkilerini değerlendirdi. Salt çoğunluk kararının uygulama sürecini hızlandıracağını belirten Hepşen, “Önceden ‘yıkım yapılmadı, işlem yapılamaz’ gibi argümanlarla süreç fiilen uzatılabiliyordu. Şimdi çoğunluk kararı ile uygulama süreci daha erken başlatılabilecek. Paylı mülkiyette kararlar hisseler oranında zaten alınıyordu; yeni olan ise karar alanının genişlemesi ve sürecin hızlandırılması oldu. Özellikle uygulama öncesi aşamada çoğunluğa daha geniş hareket alanı tanınması önemli.” dedi.
HAK KAYBI OLUR MU?
Mülkiyet hakkının özüne müdahale olup olmadığı sorusuna yanıt veren Hepşen, “Anayasal çerçevede mülkiyet hakkı mutlak değil. Kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. 6306’nın temel dayanağı ‘afet riski ve kamu güvenliği’. Normatif zemini var. Ancak değerleme süreçleri şeffaf değilse, projelendirme adil değilse ve azınlık pay sahibine gerçek piyasa değeri üzerinden seçenek sunulmuyorsa, çoğunluk kararı fiilen ekonomik baskıya dönüşebilir.” değerlendirmesinde bulundu.
Pay satışı ve tebligat süreçlerine ilişkin olarak Hepşen, “Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı için muhtarlık ilanı, elektronik tebligat veya noter yolu kullanılacak. Uygulamacı açısından kritik bir konu, çünkü dönüşüm projelerinin en büyük tıkanma noktalarından biri ulaşılamayan malikler sorunu. Bu düzenleme süreci hızlandırır mı? Evet. Hak kaybı riski artar mı? O da mümkün.” diye konuştu.
“ASIL SINAV UYGULAMADA”
Hepşen, kamuya öncelikli teklif mekanizmasını da yorumladı: “Riskli yapının yıkılmasından sonra arsanın satışında öncelikle kamuya teklif edilmesi gerekiyor. Hak sahiplerinin serbest tasarruf hakkı sınırlanıyor mu? Teknik olarak evet, bir ön alım benzeri kamu önceliği oluşturuluyor. Ancak doğrudan bir kamulaştırma değil. Önce kamuya teklif, kamu almazsa serbest piyasa devreye giriyor. Stratejik dönüşüm alanlarında parçalı mülkiyet üzerinden spekülatif satışları önlemek ve plan bütünlüğünü korumak niyetinin açık olduğunu görüyoruz. Kamu alımı piyasa değerine yakın ve şeffaf yapılırsa hak kaybı iddiası zayıf kalır.” dedi.
Hepşen, genel değerlendirmesini şöyle tamamladı: “Devlet, kentsel dönüşüm sürecinde karar alamama ve süreç kilitlenmesi problemini çözmek için çoğunluk ilkesini ve idari hız mekanizmalarını güçlendiriyor. Bu dönüşüm hızını artırabilir. Ama dönüşümün sadece hız değil, güven meselesi olduğunu unutmamak gerekir. Azınlık maliklerin ikna edilmediği, sadece prosedürel olarak bertaraf edildiği bir model uzun vadede dava yükünü artırır. Özellikle değerleme, satış ve tebligat süreçlerinde asıl kriz hukuki değil, güven krizidir. Yönetmelik hız getiriyor ama güven üretmezse uyuşmazlık üretir. Uygulamada üç başlık kritik olacak: bağımsız ve şeffaf değerleme, dijital erişilebilir tebligat sistemi ve kamu alımlarında açık fiyat mekanizması. Düzenleme metni teknik olarak güçlü, asıl sınav uygulamada.”