Kentsel dönüşümde neler değişecek?
TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube Başkanı Esin Köymen ile yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın görevlerini ve mecliste görüşülecek Kentsel Dönüşüm Yasası’nın detaylarını konuştuk. Köymen, yerel yönetimlerin yetkilerinin kısıtlanacağını, alt gelir grupların konuta erişiminin daha da zorlaşacağını ifade etti
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı faaliyet gösterecek olan “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” resmen kuruldu. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın altında biri Marmara’ya özel olmak üzere 3 ayrı genel müdürlük oluşturuldu. Bununla birlikte Kentsel Dönüşüm Yasa taslağının da TBMM’de görüşülmesi bekleniyor. Kanun teklifine göre, kentsel dönüşümde kat malikleri anlaşma oranı üçte ikiden salt çoğunluğa çekilecek. TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube Başkanı Esin Köymen ile kentsel dönüşüm sürecine etki edecek bu iki konuyu konuştuk. Köymen, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kurulmasıyla birlikte yerel yönetimlerin yetkilerinin kısıtlanacağının altını çizerken, yasanın kabul edilmesi halinde ise alt gelir gruplarının konuta erişiminin mümkün olmayacağını ifade etti.
-İlk olarak yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı hakkında konuşalım isterseniz. Başkanlığın görevleri neler, hangi alanlarda faaliyet yürütecek?
16 Ekim’de Resmî Gazete’de Çevre Şehircilik Bakanlığı bünyesinde ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulması yönünde bir kararname yayımlandı. Özellikle 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ve uygulamaları nedeniyle dava açtığımız 5366 yani yıpranan tarihi dokularla ilgili alanlardaki dönüşümlerde bu Kentsel Dönüşüm Başkanlığının doğrudan yetkili kılındığını görüyoruz. Sulukule, Fener, Balat, Ayvansaray ve Tarlabaşı gibi tarihi alanlarda yürütülen projeleri düşündüğümüz zaman, aslında şimdiye kadar yapılan uygulamaların vatandaşın lehine olmadığı açık. Bundan sonra başkanlık eliyle yapılacak uygulamaların da bu kadar merkeze çekilmesi sağlıklı sonuçlar vermeyecektir. Bir ikinci kritik durum da aslında şöyle. Hem 6306 hem de 5366 sayılı kanunun uygulandığı alanlarda bir göç başladı. Buralarda yaşayan insanlar mahallelerinde yaşayamaz hâle geldiler. Yani bizim soylulaştırma dediğimiz, yerinden etme durumu yaşandı.
-Yetkilerin merkeze çekilmesinden bahsettiniz. Bunu açar mısınız?
Her şeyi merkezi çeken bir yapılan bahsediyorum. Projelerin ruhsatlarını bakanlık vereceği için yerel yönetimlerin gelir kaynakları, çalışma ve yetki alanları pasivize edilecek. Bu başkanlık artık var ve bununla ilgili yasal düzenlemeyi de hazırlıyorlar.
-Mecliste görüşülecek yasa neleri içeriyor? Ne tür değişiklikler söz konusu?
Bilirkişi raporlarının hazırlanmasıyla ilgili süre kısaltılacak. 15 gün gibi bir süre içerisinde bilirkişi raporlarının verilmesi gerekecek. 15 gün içerisinde bir raporun hazırlanması özellikle deprem bölgeleri açısından baktığımızda çok kolay değil. İstinaf mahkemeleri sürecinde yine süreler kısaltılacak. Bunun dışında yapı stokunun olduğu yerleri bile rezerv yapı alanı ilan edilebilecek
“REZERV YAPI İLAN EDİLEBİLECEK”
Rezerv yapı ilan edilmesi ne demek?
Yapılaşmaya açılmamış alanlar genellikle kamu mülkiyetinde olan alanlardı. Biz bunu 15 Temmuz sonrasında askeri alanların rezerv yapı alanı ilan edilmesi olarak gördük. Bir farklı durum da Kanal İstanbul. Bu bölgeler, rezerv yapı alan ilan edildi ve rezerv yapı alan ilan edildiği için de bölgedeki orman ve meralar, tarım alanları, su havzaları, hiçbir yasal mevzuata uyulmadan doğrudan doğruya bir yapılaşma alanı olarak ilan edildi.
Alan tarifi olduğu için tabii bir binanın rezerv alanı ilan edilmesi mümkün değil. Adalar ve mahalleler ölçeğinde rezerv yapı alanı ilan edilebilir. Yasal düzenlemenin temel çıkış noktalarından biri zaten İstanbul. Diğer taraftan da deprem bölgelerinde bunu görmemiz mümkün olacak. Dolayısıyla bir alanda riskli yapı ya da riskli yapılar varsa bölgenin rezerv yapı alanı olarak tarif edilmesinin önünde herhangi bir engel yok.
-Peki yapı stokunun olduğu yerlerin rezerv yapı ilan edilmesi hak sahipleri açısından nasıl sorunları ortaya çıkaracak?
Yasa değişikliğiyle yüzde 50+1 çoğunluk sağlanması durumunda dönüşüm başlayabilecek. Riskli yapı kontrolü için evde olmamanız, şehir dışında ya da yurt dışında olmanız da çok önemli olmayacak. Kolluk kuvvetleriyle kapınız açılacak. Mülkiyet dokunulmazlığı ve Medeni Kanun'daki mülkiyetle ilgili yasal düzenlemeler aslında ortadan kalkmış olacak. Kentsel dönüşüm Başkanlığı, bir çeşit bakanlık gibi davranıyor. Yani kamu mülkiyetleriyle ilgili doğrudan doğruya mülkiyetler kentsel dönüşüm başkanlığına devrediliyor. Kamu mülkiyetleri Toplu Konut İdaresi’ne (TOKİ) verilecek.
“PLANLAMADAN BAHSEDEMİYORUZ”
-Sizin karşı çıktığınız noktalardan biri de yasanın planlama süreçlerinden bahsetmediği, sadece binaların yenilenmesi üzerine odaklandığıydı.
Evet, burada bina değişikliğinden bahsedebiliyoruz ama çevre değişikliğinden, imar planlama süreçlerinden bahsedemiyoruz. Yapı stokunun hiçbir imar planına bağlı kalınmaksızın TOKİ’ye devredileceği bu uygulamalar zaten yerel yönetimleri baypas ediyor. Geçmişte yerel yönetimlerin sınırları içerisindeki büyük kamusal alanların yapılaşmaya açıldığını gördük. Bu alanların yerelin ihtiyaçları üzerinden kullanıldığını değil, doğrudan doğruya buralarda yeni yapıların yapıldığını da göreceğiz.
-Yasa kabul edilirse dönüşümün başlayabilmesi için artık yüzde 50+1’in yeterli olacağı konuşuluyor. Bu durum yeni bir barınma ve konut krizinin yaşanmasına sebep olur mu?
“İnsanlar yurtdışında”, “maddi güçleri yok”, “dönüştürmek istemiyorlar…” Devlet de bu değişiklikle beraber diyecek ki “Tamam o zaman. Buradaki mülkiyetleri kendimiz dönüştürürüz ve parasını verebilen verir, veremeyen de çeperlerde yaptığımız binalara taşınabilir.” Dolayısıyla burada mülkiyetler de hızlı bir şekilde el değiştirecek. Ya da şöyle düşünelim, bölgeye çok güçlü bir gayrimenkul firması girdi. Herhangi bir yerden 3 tane, 4 tane daire aldığında zaten çoğunluğu elde etmiş olacak.
SOSYAL KONUTLARLA MÜMKÜN…
-İstanbul içi bir göç yaşanacak diyebilir miyiz?
Mevcut binanız yıkıldıktan sonra tekrar aynı yere dönmeniz çok mümkün olmayacak. Konut, ticari bir şeye dönüştürüldüğü için gelir durumu yüksek olanlar daha sağlıklı ve yeni konutlarda yaşayabiliyor. Alt gelir gruplarındaki insanlar şu an kiralık konuta bile sağlıklı olarak erişemiyor. TOKİ de aslında bu işin ticaretini yapıyor. Amaç, vatandaşa sağlıklı bir konut üretmek değil, buradaki konut üretmek dediğimiz şey ticari bir faaliyet. Bu projelerin “kentlerin afetlere karşı hazırlıklı hale getirilmesi” ya da “insanların sağlam konutlarda oturması” için yapıldığı ifade edilse de alt gelir gruplarıyla yüksek gelir grupları arasında herhangi bir denge kurulmuyor. İnsanlar emekli olduklarında emeklilik ikramiyeleriyle, başlarını sokacak bir ev alabiliyorlardı. Konut dediğimiz şey o kadar ticarileşti ki bu hakka erişim neredeyse olanaksız. Kadıköy’de evini yenilemek isteyenlerin ödeyemeyeceği rakamlardan bahsediyoruz. Kredi ile ev almak da 2010’lu yıllardaki gibi olanaklı değil.
Varsılların büyük şehirlerde yaşayabildiği, yoksulların da gittikçe kentin çeperlerine itildiği bir durumlar karşılaşacağız. Varsıl dediğimiz kesimi de bir avuç elit olarak tarif etmek lazım. Bunun tabii öğrenci ayağı da var. Başka şehirlerden işte okumak için büyük şehirlere gelen öğrenciler için yeterince yurt yok? Var olan yurtlar da cemaatlerin, tarikatların elinde. Eğer buralarda çocuklarınızı barındırmak istemiyorsanız ki çok büyük bir kesim de barındırmak istemeyecektir. Öğrencilerin kent merkezinde ya da okuluna yakın bir yerde ev bulması imkânsız hale geldi.
-Sizin önerileriniz neler?
İnsanların konuta erişebilmesi ve barınma sorununun çözülmesi için sağlıklı bir mekanizma geliştirmek gerekiyor. Bunun için de siyasi aklın değişmesi şart. Sadece sağlam bina yapmak, sağlıklı bir kentsel yaşam alanı oluşturmak anlamına gelmiyor. Araştırmalar, İstanbul’da yeni yapı stokunun çok büyük bir oranda boş olduğunu gösteriyor. Yani hani bir tarafta boş konutlar varken bir taraftan da insanlar konuta erişemiyorsa adalet sisteminde bir sorun var demektir. Burada bir demokrasi sorunu var demektir. O zaman temelde bunu değiştirmek gerekiyor. Sosyal konut projelerini hayata geçirmek hala mümkün iktidarı elinde bulunduranların bir tercih yapmasıyla ilgili bir durum. Hayvancılık zaten yok. Tarım alanında çalışmalar yapılmıyor. Bilim ve teknoloji alanında herhangi bir çalışma yapmıyorsunuz. Bütün gelirinizi ve ekonominizi konuta bağlarsanız konut gayrimenkulün bir lokomotifi olmaktan çıkamayacak demektir. O zaman temelde bunu kesmek gerekiyor. Alt gelir gruplarındaki insanların sağlam ve sağlıklı konuta erişmeleri yerel yönetimlerin ürettiği sosyal konutlarla mümkün olabilir.