Kira artışında yüzde 25 sınırı nasıl uygulanacak?
Kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme yürürlüğe girdi. Milyonlarca insanı ilgilendiren ve 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olacak düzenlemenin detaylarını Dr. Öğretim Üyesi Mustafa Cahit Günel ile konuştuk
İstanbul’da ve diğer illerdeki konut ve kira sorunu özellikle son iki yıldır milyonlarca insanın temel gündemi haline geldi. Sürekli artan fiyatlar yüzünden sağlıklı ve dayanıklı konuttan uzaklaşan İstanbullular için barınma, bir krize dönüşmüş durumda. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan verileri üzerinden hazırlanan “Sahibinden Kiralık Konut Piyasası Görünümü” mayıs raporuna göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı nisan ayında yüzde 182,7 olurken ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 48,5 TL'ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul'da yüzde 140, Ankara'da yüzde 133,9, İzmir'de ise yüzde 110,8 oldu. Bu gelişmeler sonucunda ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 60 TL’ye, Ankara’da 29 TL’ye, İzmir'de ise 38,3 TL’ye yükseldi.
DÜZENLEME YÜRÜRLÜĞE GİRDİ
Kira fiyatlarındaki artış hız kesmeden devam ederken Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlanacağını açıkladı. Bozdağ’ın açıkladığı düzenleme 11 Haziran’da Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Buna göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerindeki artış, bir önceki yılın yüzde 25'ini geçemeyecek. Bir yıl süreyle 12 aylık TÜFE ortalaması yerine sabit oran uygulanacak.
Peki milyonlarca ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren düzenlemenin ayrıntıları neler? İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Ana Bilim Dalı Dr. Öğretim Üyesi Mustafa Cahit Günel ile konunun detaylarını konuştuk.
“SADECE KONUTLARI KAPSIYOR”
-Bu düzenleme tam olarak neleri kapsıyor, genel hatlarıyla açıklar mısınız?
7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 11 Haziran 2022 günlü Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu düzenlemenin 4. maddesi şu şekilde: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Öncelikle belirtilmelidir ki bu düzenleme sadece “konut kiralarını” kapsıyor. Yani “çatılı işyeri kiraları” ve diğer kira sözleşmesi tipleri (adi kiralar ve ürün kiraları) bu düzenleme kapsamına dâhil değil.
-Bir diğer sınırlama da zamanla ilgili.
Bilindiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında bu artışa yönelik sözleşme hükümleri için “on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı” bir üst sınır idi. Ancak son zamanlarda enflasyonda görülen aşırı artış kira paralarının da aşırı şekilde artmasına neden oluyordu. Haziran 2022’de yenilenen kira sözleşmeleri için artış oranı yüzde 39,33 oldu ve bu oranın daha da artması bekleniyordu. Geçici düzenlemeyle 1.07.2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı yüzde 25’i geçemeyecek. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz sayılacak. Ayrıca 01.07.2022 tarihine kadar on iki aylık ortalamalara göre TÜFE yüzde 25’in altına inerse kira parası bu düşük miktar için uygulanacak.
“KABUL ETMİYORUM DİYEMEZ”
-Bu düzenlemeden kimler faydalanacak?
Bu düzenlemeden yukarıda da bahsettiğimiz üzere bir konuta yönelik kira sözleşmelerinde kiracılar yararlanacak. Yoksa çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracılar yararlanamayacak. Yine adi kiralarda örneği boş bir arazinin veyahut otomobilin kiralanmasında bu sınırlar uygulanmayacak. Yine ürün kiralarında (örnek olarak tarla kirasında) bu üst sınır yine uygulanmayacak.
-Mülk sahiplerinin kabul etmeme gibi bir hakkı var mı ya da yüzde 25’in üzerinde kira artışı talep etmeleri durumunda neler olacak?
Kanunun ifadesinden de anlaşılacağı üzere bu düzenleme “emredici” niteliktedir. Yani taraflar aksine bir anlaşma yapamaz. Kanun yürürlükte kaldığı sürece kiraya veren “ben bunu kabul etmiyorum” diyemez. Kiracı yüzde 25’lik artış yaparak kira parasını ödediğinde kiraya veren kiracının eksik ödediği iddiasıyla tahliye prosedürünü işletmeye kalkarsa (icra takibi yapmak, tahliye davası açmak gibi) başarılı olamaz. Örneğin açacağı dava reddedilir. Yaptığı masraflar da kendisine kalır.
-Sözleşme süresi beş yılı geçenler de bu düzenlemeden faydalanacak mı?
Söz konusu düzenleme beş yıldan uzun süreli kiraları kapsamıyor. Yani taraflar, böyle bir ihtimalde kira parasını rayice göre ayarlamak için aralarında anlaşamaz ise konut sahibi tespit için dava açabilir. Yapılacak yargılamada yüzde 25’lik sınır dikkate alınmayacaktır.
-Düzenleme neden bir yılla sınırlandırıldı?
Geçici düzenleme yaklaşık bir yıl ile sınırlandırıldı çünkü bu hüküm esas itibariyle Borçlar Hukuku’nun en önemli prensibi olan sözleşme özgürlüğü prensibini sınırlamaktadır. Ayrıca enflasyon oranının altında bir artış oranının sürekli olması, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelirdi ve muhtemelen Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi iptal ederdi. Bundan yaklaşık 22 yıl önce de kanun koyucu kira artış oranının sınırlayan geçici bir düzenleme yapmıştı.
-Son bir yıldır kira tespit ve tahliye davalarının sayısında bir artış söz konusu. Bu düzenleme davaların sayısını artırır mı?
Salgın hastalığın azalması, ülkemize çevre ülkelerden yoğun göç ve inşa edilen konut sayısının azalması kira rayiçlerini yükseltti. Bu durum da beş yıldan fazla süren kira sözleşmelerinde kiraların rayice göre artırılmasına yönelik tespit davalarının sayısını artırdı. Ayrıca kiraya verenler çeşitli bahanelerle mevcut kiracılarını çıkarmak için kiracı aleyhine tahliye davaları açıyorlardı. Burada tabii amaç çoğunlukla kiracıları çıkarıp kiralananı daha yüksek bir fiyata kiralamak. Bu durumun böyle devam edeceğini düşünüyorum.