Kira zam sınırı kalktı: İstanbul'da yeni dönem başlıyor
Kira artışlarına getirilen yüzde 25 zam sınırı kaldırıldı. Yeni dönemde, İstanbul ve Kadıköy’deki kiracılar ve ev sahipleri nasıl etkilenecek? EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal ile konuştuk
Kira fiyatlarının son yıllarda yüksek seviyelere çıkması üzerine Türk Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022’de eklenen geçici madde ile konut kiralarına yüzde 25 kira artış zam sınırı getirilmişti ve bu sınırlama 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılmıştı.Kirada yüzde 25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 itibariyle sona erdi. Uygulamanın kaldırılmasının ardından kira artışları yeniden 12 aylık ortalama enflasyon üzerinden hesaplanmaya başlandı. Kira zammının yine enflasyona göre belirlenecek olması özellikle İstanbul’daki kiracıları ve ev sahiplerini ilgilendiriyor. Yüzde 25 sınırının kaldırılmasından sonra kiralar artacak mı? Yeni bir barınma krizi ortaya çıkar mı? EVA Gayrimenkul Değerleme -Değerleme Koordinatörü Serkan Bal ile konuştuk.
“FAHİŞ ŞEKİLDE ARTMAZ”
Türkiye genelinde kiralık stokunun son altı ay içerisinde ortalama yüzde 11 oranında azaldığını gözlemlediklerini ifade eden Bal, “ Bu yeni kararın stokta büyük bir artışa neden olmayacağını düşünüyoruz. Yüzde 25 sınırı her iki taraf için de zorlu bir durumdu. Bazı insanlar sadece kira gelirleriyle geçiniyor, diğer yandan kirayı ödemekte zorlanan ve barınma sorunu yaşayan bir kesim var. Devlet bu duruma bir çözüm olarak sınırlandırma getirdi, ancak bu da büyük problemlere yol açtı. Serbest piyasaya bu kadar müdahale edilince başka sıkıntılar ortaya çıktı.” dedi.
“Yüzde 25 sınırının kalkmasının fahiş kira artışlarına yol açacağını beklemiyoruz.” diyen Bal, şöyle devam etti: “Çünkü birçok mal sahibi zaten yüzde 25’i kabul etmedi ve huzurlarını kaçırmak istemeyen ve imkanı olan kiracılar da bu artışları kabul etti. Piyasa buna göre şekillendi. İmkanı olmayanlar ise mal sahiplerine direndi, kira yüzünden mahkemelerde davalar ciddi oranda arttı.”
“YENİ MALİ YÜK GETİRİR”
Mayıs ayında gündeme gelen vergi reformu paketinde kira geliri elde eden ev sahiplerinin ödediği vergilere uygulanan 33 bin liralık istisnanın kaldırılmasına yönelik madde de yer alıyordu. Ancak tepkiler üzerine bu madde şimdilik taslak metinden çıkarıldı. Peki ev sahiplerinin ödediği verginin artması kiracıları ve konut piyasasını nasıl etkiler?
“Kiralara vergi getirilmesi ve bu vergi oranının yüksek olması durumunda piyasada çeşitli etkiler yaratabilir.” yorumunu yapan Bal, “Öncelikle, verginin doğrudan kiracılara yansıtılması olasılığı yüksek. Mal sahipleri, kira gelirlerinden elde ettikleri net kazancı korumak için kira bedellerini artırabilirler. Bu durum, özellikle dar gelirli kiracılar için daha büyük bir mali yük anlamına gelir. Ancak, bu tür bir vergi uygulamasının uygulanabilirliği ve etkinliği, verginin oranı, muafiyetler ve diğer vergi politikaları gibi detaylara bağlı. Örneğin, düşük gelirli kiracılar için vergi muafiyeti veya indirimler sağlanması, bu politikanın sosyal etkilerini hafifletebilir.Bu tür bir politikanın başarılı olabilmesi için detaylı analizler yapılmalı ve uygulanacak vergi oranları dikkatli bir şekilde belirlenmelidir. Ayrıca, kiracıları koruyacak ve konut arzını artıracak ek politikalarla desteklenmesi gerekiyor.” şeklinde konuştu.
KADIKÖY’DE YÜKSELİYOR!
İstanbul’da son yıllarda kiraların en fazla arttığı ilçelerin başında gelen Kadıköy’ü de değerlendiren Bal şu bilgileri paylaştı: “Son 1 yıldaki kira değişimi oranının ortalama yüzde 34 ile yüzde 45 arasında olduğunu söyleyebiliriz. Kadıköy’deki konut kiraları, her zaman yüksek talep gören bir bölge olduğu için genelde yükselme eğiliminde. Ancak yüzde 25 zam kısıtlamasının kalkmasıyla birlikte Kadıköy'de çok büyük kira artışları beklemiyoruz. Bölgedeki kira piyasası, belirli bir doygunluk seviyesine ulaşmış durumda ve fiyatların zaten yüksek olması, ani ve fahiş artışların önüne geçecektir. Son dönemde yapılan gözlemler, Kadıköy'de kiraların kontrollü bir şekilde arttığını gösteriyor. Yüksek kira artışlarına yol açabilecek dinamikler şu anda pek mevcut değil. Mal sahipleri, kira artışlarını serbest piyasa koşullarında zaten belirli bir seviyeye çekmiş durumda. Ayrıca, kiracılar da bütçelerini aşan artışlarla karşı karşıya kalmak istemediklerinden, kira artışlarına direnç gösterebilirler. Bu nedenle, kira artışlarının makul seviyelerde kalacağını öngörüyoruz.”
38 BİN TL’YE ÇIKTI
Kadıköy genelinde yapılan kira değerlemelerinin bölgedeki konut kiralarının son bir yılda hızla arttığını gösterdiğini belirten Bal, “ 2023 Temmuz ayında aylık ortalama kira değeri 27 bin TL iken, 2024 yılı itibarıyla bu rakam aylık 38 bin TL seviyelerine yükseldi. Kadıköy ilçesine en yüksek kira aylık 49 bin TL, minimum kira aylık 27 bin 500 TL. Bu rakamlar, Kadıköy'ün tüm bölgelerini kapsayan ortalamaları yansıtıyor.” dedi.
Bal’ın verdiği bilgilere göre Suadiye, Fenerbahçe, Erenköy gibi bölgelerde aylık kira bedelleri 100 bin TL üzerine çıkarken, Merdivenköy, Sahrayıcedit, Dumlupınar, Eğitim mahallesi gibi bölgelerde, eski binalarda yer alan konutlar 18 bin TL ile 22 bin TL aralığında kiraya veriliyor.
"SOSYAL KONUT ÇÖZÜME KATKI SAĞLAR"
Özellikle büyük şehirlerde ev fiyatlarını kontrol altına almadan kira fiyatlarını kontrol altına almanın mümkün olmadığını vurgulayan Bal, "Barınma konusunda farklı yöntemlere gidilmeli. Ayrıca Anadolu’da köylerde evler boş dururken, büyük şehirlerde fahiş kira fiyatlarıyla boğuşuyoruz. Büyük şehirlerdeki yığılmaların azaltılması gerektiğini düşünüyoruz. Bunun için kırsal alanlarda yaşamı teşvik eden politikalar geliştirilmeli. Ek olarak, inşaat maliyetlerinin artması da kiralardaki artışları tetikleyen önemli bir faktör. Yeni konut üretiminin teşvik edilmesi, özellikle uygun maliyetli konut projelerinin desteklenmesi, kira piyasasında denge sağlanmasına yardımcı olabilir. Kentsel dönüşüm projelerinde hızlanma ve daha fazla sosyal konut inşası da bu sorunun çözümüne katkıda bulunabilir. Böylece, hem arz tarafında artış sağlanır hem de talep dengelenir.” dedi.