Kiralardaki artış duracak mı?
İstanbul’da kira fiyatları yükselmeye devam ederken, tahliye davalarının sayısı da artıyor. 1 Eylül’de başlayacak arabuluculuk yöntemi ve boş dairelere vergi düzenlemesi hazırlığı çözüm olur mu? Gayrimenkul uzmanı Cihan Albayrak, bu düzenlemelerin kısa süreli çözüm sağlayacağını ifada ediyor
TBMM Genel Kurulu’na sunulan torba yasa teklifi içinde yer alan konut kiralarında yapılacak artışı yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı. Söz konusu uygulama, bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde 25'ni geçmemesi koşuluyla geçerli olacak. Ancak iki yıldır uygulanan bu yöntem kiraların artışına engel olmadı. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) temmuz ayı raporuna göre İstanbul’daki kira artışı devam ediyor. BETAM’ın verilerine göre güvenli konut arayışı da kiraların yükselmesine neden oluyor.
İSTANBUL’DA YÜKSELDİ
Kiralık ilan metrekare fiyatlarındaki yıllık artış oranları İstanbul’da artarken, Ankara’da ve İzmir’de düştü. Yıllık kira fiyatı artış oranı mayıstan hazirana İstanbul’da yüzde 109,4’ten yüzde 109,7’ye yükselirken, Ankara’da yüzde 192,2’den yüzde 187,5’e, İzmir’de yüzde 150’den yüzden 146,6’ya düştü. Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 150 TL, Ankara’da 100 TL, İzmir’de 123 TL oldu.
KADIKÖY’DEKİ ARTIŞ YÜZDE 18,5
Ocak ve haziran ayları arasında İstanbul genelindeki kiralık konut fiyatları ortalama yüzde 55,6 arttı. En yüksek kira artışları Adalar (yüzde 132,3) ve Şile’de (yüzde 127,7) gerçekleşirken en düşük kira artışları Beyoğlu (yüzde 7,7) ve Kağıthane’de (yüzde 5,9) kaydedildi. Beşiktaş ise dikkat çekici bir şekilde ortalama kiraların düştüğü (yüzde – 0,8) tek ilçe oldu. Rapora göre Kadıköy’de 6 aylık dönemdeki kira artışı yüzde 18,5 oldu. Ocak ayında metrekaresi 188 TL olan kira fiyatları, haziran ayında 222 TL’ye yükseldi.
İLAN SAYISI DA ARTTI
Haziran ayı verilerine göre kiralık ilan sayısı önceki aya kıyasla üç büyükşehirde yükseldi. Kiralık ilan sayısı İstanbul'da yüzde 1,4 (78 bin 37’den 79 bin 130’a), Ankara’da yüzde 15,7 (11 bin 483’ten 13 bin 288’e), İzmir’de ise yüzde 4,9 (19 bin 799’dan 20 bin 763’e) yükseldi. Bunun yanında, kiralanan konut sayısı da üç büyükşehirde yükseldi. Kiralanan konut sayısında İstanbul'da yüzde 5,5 (14 bin 641’den 15 bin 444’e), Ankara’da yüzde 16,6 (2 bin 967’den 3 bin 460’a), İzmir’de ise yüzde 10,2 (2 bin 996’dan 3 bin 302’ye) artış kaydedildi.
ARABULUCU DÖNEMİ BAŞLIYOR
Yönetmelikle birlikte kira artışı yüzde 25 ile sınırlandırılsa da ev sahiplerinin baskısı nedeniyle kiracılar yüzde 25’in üzerindeki kira artışlarını da kabul etmek zorunda kalıyor. Tüketici Birliği Federasyonu'nun araştırmasına göre, kiracılar kira artışına getirilen yasal sınırı biliyorlar ancak yüzde 73,6'sı kiraya verenin baskı ve tacizi nedeniyle bu hakkı kullanamıyor. Bu süreçte mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklardan doğan dava sayıları da yüzde 47 oranında artış gösterdi. İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 5 Nisan 2023’te Resmî Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Dava sayılarının artması nedeniyle arabuluculuk yöntemiyle bu sorunun önüne geçilmesi hedefleniyor.
1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek bu düzenleme o tarihe kadar açılmış olan tüm davalar ile yine açılacak olan davalarda uygulanmayacak. 1 Eylül 2023 ve sonrası itibarıyla açılacak olan tüm davalarda arabuluculuk zorunlu olacak. 2013 yılı Haziran’ında uygulamaya konulan arabuluculuk kurumu, 2018 yılı başında işçi-işveren uyuşmazlıklarında, 2019 yılı başında ticari uyuşmazlıklarda, 2020 Temmuz’unda da tüketici uyuşmazlıklarında zorunlu dava şartı haline getirildi. Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, kiracı ve mal sahibinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak.
BOŞ EVLERE VERGİ HAZIRLIĞI
Öte yandan fahiş kira artışlarının önüne geçmek için hükümet, boş tutulan evlere de vergi artışı getirme hazırlığı yapıyor. Türkiye genelinde boş tutulan evlerin bölge bölge haritası çıkarılacak, yüksek kira beklentisiyle boş tutulanların vergileri artırılacak. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökce, mayıs ayında yaptığı açıklamada, İstanbul’da yaklaşık 450-750 bin arası boş konut bulunduğunu söylemişti. Bütün bu düzenlemeler kira artışının önüne geçebilir mi? Gayrimenkul uzmanı Cihan Albayrak ile konuştuk.
“KISA SÜRELİ DURDURUR”
Türkiye’de emlak alanında en büyük problemin konuttaki arzın düşük olmasından kaynaklandığını söyleyen Albayrak, “Bu stok problemi devam ettiği sürece kiralarda düşüş beklemiyoruz. Boş konutlarda vergi alınması kararı ancak belki kısa süreli fiyatların yukarı yönlü hareketini durdurur. Ancak uzun süreli etkili olacağını düşünmüyoruz.” dedi.
İstanbul’daki boş konutların kira artışını tetiklediğini vurgulayan Albayrak, “Bunun elbette olumsuz etkisi oluyor, çünkü kiralık daire sayısı oldukça az. Bunun üstüne mülk sahipleri evlerini kiralamayıp boş tutmayı tercih edince bu durum alternatiflerin daralmasına neden oluyor. İstanbul’da sürekli artan nüfusla birlikte azalan daire sayısı arz talep dengesini olumsuz anlamda etkiliyor ve fiyatların yükselmesine sebep oluyor. Ayrıca eski kiralar ile yeni kiralar arasındaki farktan ötürü hali hazırda oturan kiracı mümkün mertebe var olduğu pozisyonu koruyor bu da sirkülasyonu azaltıyor, bu durum arzı daraltıyor ve kiraların yine yukarı doğru çıkmasına sebep oluyor.” diye konuştu.
Evini satmak isteyen mülk sahiplerinin evlerini kiralamak istemediğini söyleyen Albayrak,“Türkiye’de kiracılar ile ilgili kanunlar belli. Konutun el değiştirmesinden sonra yeni mülk sahibinin hangi şartlarda kiracıyı tahliye edebileceği de belli. Evini satmak isteyen mülk sahipleri evlerini kiraya vermeyi tercih etmek yerine boş tutmayı tercih ediyorlar. Çünkü boş olan daireler satış aşamasında çok daha fazla talep görüyor.” şeklinde konuştu.