Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı konut sorununun önüne geçmek için 50 bin ofisin konuta dönüştürüleceğini açıkladı. Akademisyen Murat Güney, “Düşük faiz yüksek enflasyon sarmalından çıkılmadığı sürece bu projelerin etkisi son derece sınırlı ve geçici olacak” dedi

25 Ağustos 2022 - 11:57

A ⁺ A^- Yazdır

Satılık ve kiralık konutların fiyatlarındaki artışı önlemek için son aylarda bazı adımlar atıldı. Ancak açıklanan paketler fahiş artışların önüne geçemedi. Enflasyon yükseldikçe konut fiyatları da artmaya devam ediyor. Eylül ve ekim aylarında konut krizinin farklı bir boyuta taşınacağı da konuşuluyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum geçtiğimiz hafta 50 bin ofisin konuta dönüştürüleceğini açıkladı. Kiralanamayan ve satılamayan ofislerin konuta dönüştürüleceğini belirten Kurum, Twitter hesabından yaptığı açıklamada, “Konut-kira fiyatlarını düşürmek için her adımı atıyoruz! İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon, ülke genelinde 4 milyon metrekare arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofis konuta dönüştürülecek. Bu, 50 bin yeni konut demek! Yönetmeliğimiz yayımlandı.” ifadelerini kullandı. Düzenleme ile İstanbul’da 10 bin, ülke genelinde ise 40 bin adet yeni konut arzı oluşması hedefleniyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, 81 ilde sosyal konut projesiyle ilgili şu bilgileri verdi: “Proje kapsamında İstanbul'da geliri 16 bin, diğer illerde ise 14 bin liranın altında olanlar ev sahibi olabilmek için TOKİ'ye başvuru yapabilecek. 30 yaş altı gençlere yaklaşık yüzde 20 kontenjan ayrılacak. Yaş skalası ve bir oran belirleyeceğiz. Diyelim ki konut projesine giremediniz, arsaya başvurup kendi evinizi de yapabileceksiniz. Yeni evliler diye bir kategori olmayacak, onlardan kastımız gençler. 240 aya kadar da vade imkânı olacak.”

Peki bu yöntem işe yarayacak mı? Akademisyen Murat Güney ile konuştuk. Güney, “Konut fiyatlarının artışına yol açan temel neden olan düşük faiz, yüksek enflasyon politikası değişmediği sürece konut fiyatlarındaki hızlı artışın dizginlenmesi mümkün değil.” diyor.

-Son altı ayda fiyatların önüne geçmek için yeni paketler açıklandı ancak fiyatların düştüğünü göremedik. Bunun nedenleri nelerdir?

Türkiye’de son yıllarda yapılan tüm makro ekonomik düzenlemeler konut fiyatlarının daha da artmasını teşvik ediyor. Bunların başında politika faizinin radikal biçimde düşürülmesi geliyor. Faizler bu kadar düşük, enflasyon bu kadar yüksek iken, servetinin enflasyon karşısında erimesinden endişelenenler için konut bir servet koruma ve artırma aracına dönüştü. Konut bugün Türkiye’de en önde gelen yatırım aracı olmuş durumda. Buna ek olarak yabancılara konut alımı karşılığında vatandaşlık verilmesi, TL’nin değersizleştirilerek gayrimenkullerin yabancı yatırımcılar için cazip hale getirilmesi, enflasyonun çok altında düşük faizli konut kredileri sunulması gibi düzenlemeler konuta olan talebi artırdı ve konut fiyatlarını bugünkü seviyelere getirdi.

Devletin tüm kurumlarıyla desteklediği bu politik ve ekonomik modelin karşısında konut fiyat artışını dizginlemek için konut ilanları yayınlayan internet sitelerine yönelik düzenleme yapmak göstermelik bir önlem olmaktan öteye gidemiyor. Bu gibi düzenlemelerin denetim, takip ve yaptırımlarının nasıl olacağı bile net değil. Konut fiyatlarının artışına yol açan temel neden olan düşük faiz, yüksek enflasyon politikası değişmediği sürece konut fiyatlarındaki hızlı artışın dizginlenmesi mümkün değil.

-Ofislerin konuta dönüştürülmesi fiyatları düşürür mü?

Son olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, konut arzını artırarak konut fiyatlarını dengelemek için Türkiye genelinde satılamayan ve kiralanamayan 50 bin ofisin konuta dönüştürüleceğini açıkladı. Bu “hiç yoktan iyidir” denebilecek bir proje. Ancak, belirttiğim gibi, düşük faiz yüksek enflasyon sarmalından çıkılmadığı sürece bu gibi projelerin etkisi son derece sınırlı ve geçici olacaktır. Kısa bir süre içinde, yaratılan arz fazlası tükenecek ve konut fiyatları artmaya devam edecektir.  

“FİYATLARI ARTIRIR”

-Kredi faizlerinin de düşürüleceği söyleniyor. Bu konuta talebi artırır ve fiyatları daha da yükseltir mi? 

Kredi faizleri zaten enflasyonun oldukça altında, yani zaten düşük. Son günlerde ise ayda 0.99 gibi daha da düşük faizli konut kredisi verileceğine dair söylentiler dolaşıyor. Bu gibi bir düzenlemeyi, eğer hayata geçerse, seçimlere yönelik popülist bir proje olarak görebiliriz. Konut fiyatlarının hızla arttığını ve bu artış hızının orta vadede düşmeyeceğini görenler için böylesi bir düşük faizli konut kredisi kampanyası, konut edinmek için belki de “son bir şans” olarak değerlendirilecektir. Bu da konuta olan talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını daha da artıracaktır. Yani konut fiyat artışını dizginlesin diye önerilen düşük faizli konut kredisi kampanyası, konut fiyat artışını durdurmak bir yana daha da hızlandıracaktır.

-Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının sabit kalması ya da düşmesi mümkün mü?

Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının geri çekilmesi söz konusu değil. Konut fiyatları zaten 1999 Marmara Depremi ve 2008 Ekonomik Krizi gibi dönemlerdeki kısa süreli geri çekilmeler haricinde hiçbir zaman düşmedi. Tarihsel olarak konut fiyatları hep arttı, sadece artış hızı yıldan yıla değişti. Konut sektörünün son yıllardaki en zayıf dönemi olan 2019’da bile konut fiyatları artmaya devam etti, sadece kısa bir süreliğine fiyat artışı enflasyonun altında kaldı. Bugün konut fiyatlarında “balon” oluştuğu yönünde yorumlar yapan arkadaşlar var. Ancak maalesef yanılıyorlar.

“HAYAL BİLE KURAMIYORLAR”

-Neden?

Konut fiyat artışı yüksek ama enflasyon da yüksek. İnşaat maliyetleri de en az enflasyon oranında, bazı ürünlerde enflasyonun da üstünde artıyor. Öte yandan zaten düşük olan politika faizi geçtiğimiz günlerde daha da indirilerek yüzde 13’e düşürüldü. Yani TÜİK’in resmi enflasyon verisini bile kabul etsek, parasını TL mevduatta tutan için -yüzde 66 gibi bir negatif faiz var. Paranın değerini banka mevduatının dahi korumadığı böylesi koşullarda negatif faizden kaçanların konut alımıyla fiyatlar enflasyonun da üstüne çıkıyor. O yüzden ben diyorum ki, “yüzde 66 negatif faiz ne kadar balonsa emlak fiyatları da işte o kadar balon”. Bu tuhaf ekonomik koşullar temelinden değişmediği sürece konut fiyatlarındaki artış trendi de devam edecektir.

Zaten İstanbul konut fiyatlarına dolar bazlı baktığımız zaman da 2016 Haziran'da görülen dolar bazlı zirvenin hala yüzde 5 civarında altında olduğumuz görülüyor. Hatta son altı yılki dolar bazlı ABD enflasyonunu da hesaba katarsak konut fiyatlarındaki 2016 dolar zirvesinin yüzde 25 altında olduğumuz ortaya çıkıyor.

-Konut sorunun aşılması için neler yapılmalı? Sizin önerileriniz nelerdir?

Son dönemde ortaya konan politik ve ekonomik tercihler maalesef Türkiye’de ortalama geliri olan bir ücretli çalışanı, artık bir ev sahibi olmak gibi en basit bir hayali dahi kuramaz hale getirdi. Bu ekonomik koşullarda ücretlilerin milli gelirden aldıkları pay her geçen gün azalırken şirketlerin, sermaye ve gayrimenkul sahiplerinin gelirleri ve servetten aldıkları pay artıyor. Gelir ve servet eşitsizliği her geçen gün daha da büyüyor. Öncelikle bu ekonomik modelin tersine çevrilmesi gerekiyor. Ücretli çalışanların gelirlerinin enflasyonun altında değil üstünde arttırılması, yüksek enflasyonun düşürülmesi, hayat pahalılığının dizginlenmesi lazım. Çalışanların alım güçlerinin konuta erişim imkânı bulabilecek şekilde arttırılması, emeğin milli gelirden aldığı payın yükselmesi gerekiyor.

Bu genel politika değişikliğine ek olarak kısa ve orta vadede servet eşitsizliğini azaltmak için elinde belli sayıdan fazla konut bulunduranlara ek vergiler getirilebilir; buradan elde edilecek gelir yeni toplu konut projeleri için kullanılabilir. Bunun dünyada örnekleri de var. Ancak o zaman, örneğin ofislerin konuta dönüştürülmesi gibi konut arzını artırıcı politikalar işe yarayabilir. Aksi halde, yeni toplu konutlar da ofisten konuta dönüşüm ile yaratılan konut arzı da yerli ve yabancı yatırımcılar için yeni birer rant kapısına dönüşmeye mahkûm olacak. Gelir ve servet eşitsizliği de her geçen gün daha da artacak.