Kiralık ve satılık konut piyasasını araştıran bir rapora göre; piyasadaki fiyatlar 10 aydır geriliyor

31 Mayıs 2024 - 10:44

A ⁺ A^- Yazdır

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Nisan raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora göre reel satış fiyatlarındaki düşüş 10 aydır devam ediyor. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde -16,3’e, İstanbul’da yüzde -18,3’e, İzmir’de ise yüzde -15,4’e kadar geriledi.  Ankara’da da düşüş görüldü fakat yüzde -10,9 seviyesinde kaldı.

Grafikler eşliğinde rapordan öne çıkan başlıklar şöyle:

• 2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Nisan’da da devam etti. Reel konut fiyat endeksi Nisan’da Mart’a kıyasla 2,7 puanlık azalışla 170 oldu. Mart’tan Nisan’a enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,2 olurken, Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 1,6’da kaldı. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar da azalıyor.

• 

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

• Önceki sekiz ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Nisan ayında da düştü. Mart’tan Nisan’a reel konut fiyatı İstanbul’da 2,6 puan, Ankara’da 3,4 puan, İzmir’de ise 1,1 puan azaldı. Nisan’da reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 166,7, Ankara’da 189,9, İzmir’de ise 176,8 oldu. 

• 

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

• Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat Mart’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Nisan 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Mart 2024’e kıyasla 2,2 puan azalarak yüzde -16,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü. 

• 

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

• Cari fiyatlardaki artış oranı İstanbul’da yüzde 1,6, Ankara’da yüzde 1,4, İzmir’de ise yüzde 2,6 oldu.  Ortalama konutun m2 fiyatı Nisan 2024 itibariyle İstanbul’da 39.080 TL, Ankara'da 21.250 TL ve İzmir'de 32.632 TL. Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı üç büyükşehir için de geçerli. İstanbul’da zirveye (yüzde 240,9) Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başladı ve yıllık fiyat artışı Nisan 2024’te yüzde 38,8’e geriledi. 

• 

 Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

• 2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi 2023 Temmuz’daki artıştan sonra Kasım’a kadar düştü. Konut talebi Aralık’ta artış trendine geçerek, bu yıl Mart’tan Şubat’a kıyasla ise yüzde 1,6 azalarak 112,4 oldu. Nisan ayında da Mart’taki düşüş eğilimi devam etti ve konut talep göstergesi yüzde 6 azalarak 105,6 olarak gerçekleşti. Konut talebi geçen yılın Nisan ayına kıyasla yüzde 17,1 daha düşük. 

• 

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

• Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalıyor.  2023 Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçti. Şubat 2024 itibariyle de yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Nisan ayında yüzde eksi 11,2 oldu. Yani reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 11,2 düşük.

•  

Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

• Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi 2023 Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükselmişti. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül’den itibaren düşüşte. Mart 2024’te yüzde 55,1 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Nisan 2024’te yüzde 50,8’e geriledi. 

• 

Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)

• Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izliyor. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte, tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalı. Kiralık konut talep göstergesi Ağustos ile Kasım arasında düşerken Aralık’tan sonra hafif tempoda artış eğilimine girdi. Nisan ayında kiralık konut talep endeksi yüzde 1 arttı. Yıllık bazda ise kiralık konut talebinde yüzde 1’lik bir düşüş söz konusu.

• 

Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)