Konut fiyatları ve buna bağlı olarak barınma sorunu İstanbulluların son yıllarda önemli problemlerinden biri hâline geldi. Nilay Özger ve Tuğçe Tunç İPA İstanbul dergisinin “Monitör39” bölümünde konut piyasasının durumunu inceledi

07 Kasım 2024 - 09:45

A ⁺ A^- Yazdır

İPA İstanbul dergisinin 11. sayısı yayımlandı. Yeni sayısının kapak konusu “Herkesin Barınabileceği Kentler İçin Sosyal Konut” başlığını taşıyor. Dosyada özellikle metropollerde giderek derinleşen barınma ve konut sorunu, haklar ve alternatif konut sağlama modelleri incelenerek mercek altına alındı. Bu sayının Monitor39 bölümü de konut sorunu ve barınma hakkı meselelerine ayrıldı. Nilay Özger ve Tuğçe Tunç “Monitör39” bölümünde “Konut Piyasası: Yatırım Tavsiyesi Değildir” adlı bir çalışma yaparak eldeki verileri görselleştirdi. Çalışmada konut piyasasının durumu İstanbul ilçelerinin karşılaştırmalı verisi üzerinden anlatılıyor. Özger ve Tunç ile çalışmanın detaylarını konuştuk. 

KENTİN KUZEYİNE İLGİ ARTIYOR

Yüksek enflasyon, fiyat artışları, kira artışına getirilen sınırlamaların mağdur sayısının her geçen gün artırdığını ifade eden Nilay Özger, görsel tabloyu şöyle açıkladı: “Sarı karelerin büyüklükleri satılık konutların metrekare başına fiyatlarını, siyah çizgilerin taradığı alan ise kiralık konutların birim fiyatlarını gösteriyor. Bu iki alanın örtüşme oranları ilçedeki amortisman süresi hakkında bilgi veriyor. Amortisman süresi satın alınan konutun kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içinde geri kazanabileceğini gösteren değerdir. 90 derecelik radyan içinde yer alan çizgiler ise 4 yıllık sürede değişen satış ve kiralama fiyatlarındaki değişimin göstergesidir. İlçe isimlerinin altında yer alan çatılar, 2023 yılında satılan konut sayısına göre artıyor.”

Peki İstanbul’un ilçelerinde durum ne? Özger’in paylaştığı bilgilere göre sarı kare ve siyah taramaların en büyük kesişimini gördüğümüz, amortisman süresinin en kısa olduğu Esenyurt’u, Gaziosmanpaşa, Küçükçekmece, Sancaktepe ve Pendik takip ediyor.  

“Bu ilçeleri ikinci bir gösterge olarak kiralık-satılık fiyatları artışına göre incelediğimizde kiralık fiyat artışının en yüksek olduğu Gaziosmanpaşa’nın Esenyurt’a göre yatırım açısından ilgi çekici olduğu söylenebilir” diyen Özger şunları paylaştı:” Bunun yanında satılık fiyatlarının kiralık fiyatlara göre daha çok artış gösterdiği alanlar mülk sahiplerinin ikamet ettiği konutları ya da yazlık olarak tercih edilen yerleri işaret ediyor. Yerleşim dokusunun daha seyrek olduğu ve deprem açısından daha güvenli olarak değerlendirilen İstanbul’un kuzeyinde Şile, Beykoz ve Sarıyer gibi ilçeler bu bağlamda haritada öne çıkıyor. Genel olarak değerlendirildiğinde, İstanbul’un Sarıyer, Beşiktaş, Beykoz, Kadıköy, Bakırköy gibi kıyı ilçeleri konut fiyatlarının en yüksek olduğu yerler olarak dikkat çekiyor. Bu ilçeler aynı zamanda amortisman süresinin de en yüksek olduğu yerlerde en ön sıralarda.”

Özger’e göre satılık fiyatı 2019’dan beri en çok artan ilçeler Şile ve Çatalca. Pandemi sonrası ve İstanbul’un deprem riski dolayısı ile İstanbul’un kuzeyine ilgi artıyor.  Esenler ve Bahçelievler’de kiralık ve satılık konut artış oranları birbirine yakın seyrediyor. Bu ilçeleri, Beşiktaş, Kağıthane ve Şişli takip ediyor. 

KADIKÖY EN ÇOK KONUT SATILAN İLÇELERDEN

Esenyurt, amortisman süresi en kısa olan ilçelerin başında geliyor. Tuğçe Tunç, “Son yıllardaki konut satış sayıları da yatırımcıların ilgisinin bu yönde olduğunu destekler nitelikte. Esenyurt’un komşu ilçeleri Beylikdüzü, Gaziosmanpaşa ve Bahçelievler de benzer karakterde. Gaziosmanpaşa’da kiralık konut fiyatlarının artış hızı satılık fiyatlarının üzerinde olması ile geleceğe dair daha büyük potansiyel taşıyor. Anadolu yakasında ise Ümraniye, Çekmeköy ve Sultanbeyli ilçeleri kira fiyatlarının satış fiyatlarına göre daha hızlı yükseldiği ilçelerden” dedi.  

Avrupa ve Anadolu yakasındaki değişen dinamikler de dikkat çekici. Anadolu yakasının hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarındaki artışlarda Avrupa yakasından daha yüksek oranlara sahip olduğunu kaydeden Tunç şu bilgileri paylaştı: “Anadolu yakasındaki ilçelerde ortalama kira artışları Avrupa yakasının yaklaşık yüzde 30 üzerinde. Satılık fiyat artışlarında Anadolu yakası önde olmakla birlikte bu oran daha düşük. Kadıköy satılık ve kiralık konut fiyatlarında İstanbul içinde ön sıralara çıkıyor. Son yıllarda kiralık konut fiyatlarındaki artış ise satılık fiyat artışının önüne geçmiş durumda. Amortisman süresi en uzun olan ilk 10 ilçeden birisi olmasına rağmen Kadıköy cazibesini koruyarak en çok konut satışı gerçekleşen ilçelerden biri olmaya devam ediyor. Buradan yola çıkarak barınma ihtiyacının, iş imkanları, ulaşım ve kentsel hizmetlerin çokluğu ve çeşitliliği gibi faktörlerin etkisinde kaldığını söylemek mümkün.”