Yeni mücadele alanı: Kiralık konut bulmak
İBB İstanbul Planlama Ajansı’nın hazırladığı “İstanbul’da Konut Kriziyle Mücadele” çalışmasına göre İstanbul’daki kira fiyatları son bir yılda yüzde 161,4 artarken, kira artışı sürecinde ev sahipleri ile sorun yaşayan kiracıların oranı ise yüzde 38,7 oldu
İstanbul’da yaşayanların en önemli sorunlarından biri haline gelen konut krizi ve sürekli artan fiyatlar hükümetin de gündemine girdi. Geçtiğimiz günlerde açıklanan “Konut Finansmanı Projesi”yle konut sorununun büyük ölçüde önleneceği ifade edildi. Peki İstanbul’da konut ve kira sorunu nasıl çözülür? Sorunun temel sebepleri neler? İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne bağlı İstanbul Planlama Ajansı’nın yayınladığı “İstanbul’da Konut Kriziyle Mücadele” raporu bu soruların cevaplarını arıyor.
“BİR YILDAKİ ARTIŞ YÜZDE 161,4”
İPA’nın çalışmasına göre, 2022 yılı Nisan ayı için TÜİK tarafından Türkiye genelinde resmi kira artış oranı yüzde 34,46, İstanbul genelinde ise resmi kira artış oranı yüzde 31,48 olarak belirlendi. İstanbul İstatistik Ofisi’nin İstanbullu kiracılar ile yaptığı araştırmaya göre ise İstanbul’da mevcut kiracılar için bir senelik kira artışının yüzde 45,48 olduğu görüldü. Aynı araştırma kapsamında, yeni kiralık konut ücretlerinin geçen yıla kıyasla yüzde 161,4oranında artış gösterdiği ortaya çıktı. İstanbul’da yeni kiracılar için ise ortalama kira bedeli 6 bin 360 TL olarak hesaplandı. Aynı zamanda, Merkez Bankası verileri incelendiğinde 2012 yılından beri artış gösteren konut fiyat endeksinin 2020 yılı sonrası hızla yükseldiği, İstanbul’da konut fiyat endeksinin 2022 Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 106,3 arttığı görüldü.
“YENİ BİR MÜCADELE ALANI”
İPA’nın değerlendirmesinde, kiralık ve satılık konut fiyatlarında yaşanan bu artışın kiracıları sürekli tedirgin ettiği vurgulanırken, kiralık ev aramanın yeni bir mücadele alanı yarattığı da ifade edildi. İstanbul İstatistik Ofisi tarafından İstanbullu kiracılar ile yapılan araştırma kapsamında, kira artışı sürecinde ev sahipleri ile sorun yaşayan kiracıların oranının 38,7 olduğu ortaya çıkarken, önümüzdeki sene de aynı oranda kira artışı yapılması durumunda kiracıların yüzde 85,1’inin kirasını karşılamakta güçlük çekeceği kaydedildi.
“TÜRKİYE İLK SIRADA”
Raporda, konut piyasasında yaşanan değer değişimlerinin Türkiye’nin uluslararası piyasalardaki yerini de etkilediği belirtilirken şu bilgiler paylaşıldı: “Knight Frank Uluslararası Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye, nominal konut fiyat artışı bakımından yıllık yüzde 59 oranıyla dünyada ilk sırada geliyor. Konut fiyat ve kiralarında yaşanan bu ciddi artışın COVID-19 salgınının getirdiği güvencesiz koşullar ve ekonomik krizle birlikte değerlendirildiğinde, gerçekleşen artışın konut politikalarının yetersizliğinden kaynaklandığını söylemek mümkün. Türkiye’yi takip eden Yeni Zelanda, Slovakya içinse bu oranlar yüzde 30’un altında kalmakta. Aynı zamanda, OECD Uluslararası Konut Fiyat Endeksi verilerine bakıldığında, 2015 yılı başlangıç değerin 100 kabul edildiği endeksleme çalışmasında, nominal konut fiyatının Türkiye’de 286 ile en yüksek endeks skoruna sahip ülke olduğu görülüyor.”
MALİYETLER DE ARTTI
İPA’nın çalışmasında, fiyat artışlarının bu denli yüksek olmasının başlıca sebeplerinden birinin de yüksek enflasyon olduğu vurgulandı. OECD ülkelerinde ortalama enflasyonun yüzde 8,7 olduğu hatırlatılırken, “TÜİK verilerine göre ise Türkiye’de Nisan 2022 de yıllık enflasyon yüzde 69,97 olarak açıklandı. Enflasyonun yüksek olması, tüm yaşamı olduğu gibi, inşaat maliyetlerini ve alım gücünü, dolayısıyla da konut piyasasını derinden etkiliyor. TÜİK Mayıs ayı verilerine göre, inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 9,58, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 101,57 artış gösterdi. Bununla birlikte inşaat malzeme endeksinin bir önceki aya göre yüzde 12,19, işçilik endeksinin ise yüzde 1,22 arttığı belirtildi. Aynı zamanda, bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 128,11, işçilik endeksi ise yüzde 42,59 artış gösterdi. Verilerden de okunduğu üzere, bir önceki yılın aynı ayı ve bu sene kıyaslandığında endekslerde ciddi bir artış olduğu görülüyor. Enflasyonun inşaat maliyetlerine etkisi ile üretim maliyetlerinin yükselmesi, inşaatların tamamlanmasını yavaşlatmakla birlikte, yüklenicilerin yeni inşaatlara başlamasını da zorlaştırıyor. Bu sebeple yeni konut arzında yaşanan dengesizlikler, konut fiyatlarının yukarı yönlü seyretmesinde önemli sebeplerden biri olarak öne çıkıyor.” denildi.
SORUNLARA RAĞMEN TALEP ARTIYOR
Maliyet artışına ve konut arzında yaşanan sorunlara rağmen konut piyasasında talebin yükseldiğine dikkat çekilirken, konuyla ilgili şu veriler paylaşıldı: “ GYODER Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 Raporu’na göre, 2021 yılının son çeyreğinde bir önceki yılın son çeyreğine göre Yapı Kullanma İzin Belgesi alan yapılar yüzde 10 azalırken konut satışları yüzde 60 artış gösterdi. İlgili veriler birlikte değerlendirildiğinde inşaatı bitmiş ve kullanmaya hazır yapılar azalırken konut satışlarının önemli oranda arttığı görülüyor. TÜİK verilerine göre 2021 yılında İstanbul’da 276 bin 223 konut satışı yapıldığı görülüyor. Bu satışların yalnızca yüzde 22’sinin ipotekli (kredi ile), yüzde 78’inin ise diğer satış türlerinde gerçekleştiği biliniyor. Bu durum konutların hâlihazırda konutu veya sermayesi olan kişiler tarafından satın alındığını gösterir nitelikte. Gayrimenkule yapılan yatırımın nedeni ise enflasyonist ortam ve Türk Lirası’nda yaşanan değer kaybı karşısında gayrimenkulün güvenli bir yatırım aracı olarak görülmesidir.”
Raporda, yabancılara gayrimenkul satışı ile vatandaşlık verilmesi gibi teşvik uygulamalarının da konut satışlarını önemli ölçüde etkilediği ifade edildi. TÜİK verilerine göre 2021 yılında Türkiye’de yabancıya yapılan konut satışının tüm konut satışına oranı yüzde 3,93 olarak görüldü. Ancak İstanbul’da bu oranın daha yüksek olduğu, 2021 yılında yabancıya yapılan 26 bin 469 adet konut satışının toplam konut satışının yüzde 9,58’ini oluşturduğu belirtildi.
PAKET AÇIKLANDI FİYATLAR ARTTI
12 Mayıs 2022 tarihinde T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından “Konut Finansmanı Projesi” adı altında faiz indirimi paketi kamuoyuna sunulmuştu. Konut sahipliğini artırmaya ve konut sorununu çözmeye yönelik ortaya çıkan bu proje İPA’nın raporunda da değerlendirildi.Rapora göre, kamuoyuna sunulan kredi faiz paketi kent bütününde konut fiyat ve kiralarının yükselmesine neden oldu. “Emlakjet verilerine göre, paketin açıklandığı hafta İstanbul’da ortalama konut satış ilanı fiyatları yüzde 10 artış gösterirken, ortalama kiralık konut ilanları kiraları da yüzde 12,5 artış gösterdi. Endeksa verilerine göre İstanbul’da ortalama satılık konut fiyatının 2022 yılının Mart ayında 1 milyon 348 bin 616 TL olduğu görülüyor. Bu değer, bir ay içinde yüzde 20,46 artış oranıyla nisan ayı itibariyle 1 milyon 624 bin 560 TL’ye ulaştı. Mevcutta aylık yüzde 16 civarında yükselen konut fiyatlarının kredi faiz paketinin açıklanmasının ardından bir haftalık sürede yüzde 10 oranında artış göstermiş olması, uzmanların konut piyasasına yalnızca faiz indirimiyle müdahale edilmesinin fiyat artışı ile sonuçlanacağına ilişkin yorumlarını doğrular nitelikte. İstanbul’da ortalama konut fiyatı artış hızının hâlihazırda yüksek olduğu düşünüldüğünde, faiz indirimi paketinin yukarı yönlü etkisinin konuta erişimi zorlaştıracağı görülmektedir.” değerlendirmeleri yapıldı.