Büyüyen endişe: Kiracılık
Mekanda Adalet Derneği’nden Bahar Bayhan, Selin Yazıcı ve Sena Nur Gölcük ile İstanbul’daki kiralık ev sorununu ve konut hakkını konuştuk. Bayhan, "Kiracılığın içinde barındırdığı geçicilik hâli ve güvencesizlik, en önemli endişe kaynağı" diyor
Mekanda Adalet Derneği'nin (MAD) geçtiğimiz mart ayında yayınladığı “Sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak” başlıklı araştırmanın sonuçlarına göre, İstanbul’daki 38 bin 829 kiralık konuttan sadece yüzde 2’si yaşamaya elverişli. Sekiz ilçede yaşamaya elverişli konut ilanı hiç yok. Peki “yaşamaya elverişli konut” nedir? Kiralar neredeyse her ay neden artıyor? Kiracılar en çok neye ihtiyaç duyuyor en fazla neyden şikayet ediyor? İstanbul’da kiracılık ilerde bir barınma krizine dönüşür mü? Araştırma ekibinden Bahar Bayhan, Selin Yazıcı ve Sena Nur Gölcük ile konuştuk.
-Geçtiğimiz mart ayında bir rapor yayınladınız. Ancak bu raporun üzerinden henüz beş ay geçmesine rağmen barınma sorunu daha da derinleşmiş görünüyor. “Yaşamaya elverişli konut nedir?” sorusunun cevabını arayarak başlayalım isterseniz.
Selin Yazıcı: Yaşamaya elverişli konut kavramı bize; konutu sadece hayatta kaldığın, dört duvar bir çatı olarak değerlendirmenin ötesine geçme, onu çeşitli anlamlarıyla beraber tartışma gerekliliğini gösteriyor. İnsan Hakları Evrensel Bildirgesinde konut hakkı “yaşamaya elverişli konut hakkı” olarak belirtiliyor ve bu hak konutun fiziksel bir yapı olmanın ötesinde maddi ve manevi elverişlilik unsurlarına sahip olması gerektiğini aktarıyor. Tanım, insanlık onuruna yaraşır yaşam koşullarını sağlayan bir konutun gereklerini kullanım hakkının yasal güvenliği, hizmetlerin kullanılabilirliği, ödenebilirlik, erişilebilirlik, oturulabilirlik, konum ve kültürel elverişlilik olarak yedi temel unsurla açıklıyor.
Elverişlilik unsurlarını biraz açmak gerekirse: yaşamaya elverişli konut demek, yerinden edilme endişesi taşımadığın, su, kanalizasyon, elektrik gibi kentsel hizmetlere erişebildiğin, mimari tasarımıyla sağlıklı ve yeterli yaşam alanı sunan konut demek. Elverişli konut aynı zamanda hanehalkının bütçesini zorlamayacak şekilde ödenebilir olmalı ve kolayca ve konforlu biçimde ulaşılabilir konumda olmalı. Aynı zamanda farklı gereksinime sahip grupların ihtiyaçlarını karşılamalı ve bulunduğu çevreyle kullanıcısının kültürel kimliği ve yaşam biçimine uygun olmalı. Bu elverişlilik unsurları daha sonra sivil toplum örgütleri tarafından daha da genişletiliyor. Fiziksel güvenlik, katılım, bilgi edinme, doğal kaynaklara erişim, eğitime erişim gibi kriterleri da kapsayacak şekilde ele alınıyor. Bu yüzden yaşamaya elverişli konut hakkı vurgusu kıymetli, konutun başını soktuğun çatının çok daha ötesinde anlamlarıyla ele alınmasına imkan sağlıyor.
-İstanbul’da yaşamaya elverişli konut ilan sayısının çok düşük olduğunu belirtiyorsunuz. Bu çok dramatik bir veri aslında.
Selin Yazıcı: 15 Mart’ta sahibinden.com verileri üzerinden yaptığımız araştırma bize İstanbul’da yaşamaya elverişli konutların, tüm kiralık konut ilanlarının yüzde 2’sini oluşturduğunu gösterdi. Üstelik bu aramada yaşamaya elverişli konut kriterlerinden biri olan konum kriterini göz ardı ettik. Yani yüzde 2’lik bu ilanların büyük birçoğu aslında çeperde. Evet, bu çok dramatik bir veri ve daha da dramatik olanı kiralık konut fiyatlarının günden güne ödenebilir olmaktan uzaklaşması. Araştırmayı ağustos verilerine göre güncelliyoruz ve yeni veriler ilçelerin ortalama konut kiralarındaki artışa dair daha da karamsar bir tablo sunuyor. Yükselen kiralarla yaşamaya elverişli konut oranı daha da düşecek. Kiralar hızlı bir şekilde artıyor. Hatta öyle ki, biz bu araştırmaya Aralık 2020’de başladık fakat hızla tamamlama imkânı bulamadık. Mart 2021’de tekrar araştırmaya döndüğümüzde aralık verileri kullanılabilir durumda değildi. Yalnızca üç ayda rakamlarda ciddi değişim oldu ve Excel tablomuzu baştan oluşturmamız gerekti.
İYİ EVİN BEDELİ
-Araştırma yaparken bir de anket çalışması yaptınız. Katılımcıların verdiği cevaplar durumun vehametini göz önüne seriyor. Nasıl bir gerçek var önümüzde?
Bahar Bayhan: Pandemi dolayısıyla karantinanın başladığı ilk aylarda yaşadığımız konuta dair ihtiyaçlarımızı, beklentilerimizi paylaşmak amacıyla “Nasıl evlerde kalıyoruz?” başlıklı bir anket hazırlamıştık. Karantina koşulları, evlerimize dair bugüne kadar göz ardı ettiğimiz veya katlanır bulduğumuz birçok sorunu görünür kıldı. Anketle birlikte bu sorunları ortaya dökmenin yanı sıra nasıl konutların iyilik hâlimizi beslediğini/besleyebileceğini anlamaya çalıştık. Ankete sadece İstanbul’dan değil Türkiye’nin çeşitli illerinden yanıtlar geldi. Bu yanıtlarda dikkat çeken önemli konulardan biri kiracılıktı. Kiracılığın içinde barındırdığı geçicilik hâli ve güvencesizlik, en önemli endişe kaynağı. Her an ev sahibi tarafından çıkarılabilme durumu, kiranın artırılması veya oturduğu binanın depreme dayanıksız olduğunu bilse de yeni bir konuta taşınmanın maliyetleri, insanların taşıdığı kaygılardan bazısı. Gelen cevaplarda dikkati çeken bir başka nokta da bahçe veya balkon gibi açık alanlara erişimin ne kadar değerli olduğuydu. Bunun yanında, evin mekânsal niteliklerine dair sorunlar da öne çıktı. Özellikle yetersiz metrekarelerden, havasız, ışıksız, rutubetli mekânlardan şikâyet edildiğini gördük. Kısacası hem güvencesiz koşullarda hem de niteliksiz, sağlıksız konutlarda yaşamak zorunda bırakılıyoruz.
-2019 yılında yaşanan deprem ve 2020 yılında başlayan salgın evin önemini daha da artırdı. İnsanlar evde daha çok zaman geçirdikçe sorunlar da açığa çıkmaya başladı. Güneş alan, nem olmayan özetle daha yaşanabilir evler tercih edilmeye başlandı. Sanırım bu da arz talep dengesini değiştirdi. Ancak sizin araştırma yaparken çıkış yaptığınız nokta depremdi. Şu an İstanbul’da depreme dayanıklı bir evde yaşamanın maliyeti nedir? Ya da şöyle sorayım: “depreme dayanıklı bir evi” tercih ederken nelerden vazgeçmemiz gerekiyor?
Selin Yazıcı: Aslında MAD olarak konutun üretim biçimleri ve anlamı üzerine daha önce çeşitli çalışmalarımız oldu. Konut hakkı her zaman gündemimizdeydi fakat bu araştırmanın çıkış noktası, Eylül 2019’da İstanbul’da yaşanan deprem oldu. Depremin yarattığı tedirginlikle ben ve ekibimizden birkaç kişi ev aramaya başladık. Hemen herkesin aşina olduğu, her 15 dakikada emlak sitelerini güncellediğiniz, emlakçı emlakçı dolaştığınız yıpratıcı bir süreç. Bu arayış özellikle yeni inşa edilmiş bir binada oturmak için nelerden feragat etmemiz gerektiğini çarpıcı şekilde gösteren bir deneyim oldu. Fiziki koşulları iyi ya da kötü, merkezde, yeni inşa edilmiş bir binada oturmak için öncelikle bütçemizden feragat etmemiz gerekiyordu. Işık ve hava alan, ihtiyaç duyduğumuz metrekareyi sağlayan, merkezde, yeni konutlar bütçemizin çok çok üzerinde kiraya veriliyordu. Konutun fiziki koşullarından ödün verirsek bütçemizi aşsa dahi görece daha uygun kiralı yeni inşa edilmiş konutlarda oturabiliyorduk. Fiziki koşulları iyi ve ödenebilir bir konut için ise merkezden uzaklaşmayı göze almalı ya da deprem riskli binalara razı olmalıydık.
Konut arayışımız boyunca deneyimlerimizi birbirimizle paylaşmak, sosyal medyada benzer sorunları yaşayan, bu sorunlarla mücadele edenleri görmek araştırmanın itici gücü oldu. Yaşamaya elverişli konuta erişememek münferit bir problem değil, toplumsal bir sorun. Konutun olmazsa olmaz niteliklerine dair seçim yapmak zorunda kalmak aslında temel bir insan hakkına da erişemediğimiz anlamına geliyor.
Bahar Bayhan: Şu bilgiyi de vermek gerekir: İstanbul’da yoğun bir inşaat faaliyeti olmasına rağmen bizim verilerimize göre kiralık konut ilanlarının yalnızca üçte biri yeni binalardan oluşuyor. Yeni binaların ise tamamıyla yaşanabilir niteliklere sahip olduğunu iddia etmek mümkün değil; 5-10 yaşa kadar olan kiralık konut stokunun yalnızca yüzde 40’ı yaşanabilir mekânsal nitelikleri barındırıyor.
“EV YOK, KİRALAR ÖDENEBİLİR DEĞİL”
-Özellikle okulların açılmasıyla beraber kiraların daha da yükselmesi bekleniyor. Siz nasıl değerlendiriyorsunuz bu beş aylık süreci, kiralar neden sürekli artıyor?
Sena Nur Gölcük: Pandemi döneminde evlerini kapatan öğrenciler veya kiralarını ödeyemeyip evlerinden ayrılan çalışanlar, kısıtlamaların kalkmasıyla birlikte eski hayatlarına geri dönmeye başladılar. Bunların üzerine yeni gelen öğrenciler, atamalarla gelen memurlar ve diğer çeşitli sebeplerden
kaynaklanan göçlerle kiralık konut talebi çoğaldı. Konut talebinin artışıyla haziran ayından beri özellikle merkez ilçelerde (Üsküdar, Beşiktaş, Kadıköy) kademeli bir kira artışı başladı. Kiralık ev yok, olan evler belirttiğimiz kriterlere göre yaşanabilir değil ve buna karşılık istenen kira da ödenebilir değil.
Mart ayında yaptığımız çalışmayı Ağustos 2021 verilerine göre güncelliyoruz. Kira artışı yüzde 50’yi bulan ilçeler mevcut. Ve mart ayına göre yaşanabilir konut sayısında ciddi azalma görüyoruz. Kira düşüşü olan 39 ilçe içerisinde sadece iki ilçe var. Bunlardan biri Gaziosmanpaşa diğeri ise Güngören. Bunu Güngören’de bugün gündemde olan kentsel dönüşüm sürecine ve süreç kaynaklı ilçeden ayrılmaların yaşanmasına bağlayabiliriz.
İBB’nin başlattığı “İstanbul Yenileniyor” projesinden kaynaklı birçok ilçede başvuruya bağlı olarak binalarda deprem dayanıklılık testleri ve depreme dayanıksız konutlarda yenileme, güçlendirme çalışmaları başladı. Önümüzdeki süreçlerde mahalle ve bina bazlı dönüşümler artacak gibi görünüyor. Bu sürecin doğal bir sonucu olarak evlerinden ayrılanlar kiralık konut arayışına girecekler. Bu durum kiralık konutlara talebin artışına; talep artışı ise kiraların artışına neden olabilecek gibi.
MERKEZ İLE ÇEPER ARADINDAKİ FARK
-Kiraların yükselmesine neden olan sadece bunlar değil elbette, ulaşım kısmını da konuşmak gerek. Araştırmanızda buna dair de veriler var. Paylaşabilir misiniz?
Bahar Bayhan: Merkez ilçeler ile çeper ilçeler arasında belirgin bir kira farkı var. Bunda tabii ki kent yaşamında hâlâ merkezin cazibesini korumasının, sosyal ve kültürel olanaklara ulaşım kolaylığının etkisi var. Çeperde kiralar nispeten düşük fakat konutun sadece ödenebilir olması yaşanabilir olduğu anlamına gelmiyor. Çeperde yaşamayı tercih etmek, İstanbul’da günde neredeyse dört saatlik bir ulaşım süresine katlanmayı gerektiriyor. Kiralık ev arayanlar için en büyük handikap kira bedelleri. “Merkezde kiralar yüksekse merkezde yaşamak zorunda değilsin, bütçene uygun olan yerde yaşa” herkesin kanıksadığı bir argüman. Çeperde bütçene uygun bir ev kiralamak istediğinde ise bunun ne gibi maliyetleri beraberinde getirdiğini görmek gerekir. Biz çalışmamızda ulaşım sorunlarını görmek için iki senaryo oluşturmuştuk. Hem toplu taşıma ile hem de araç ile ulaşım sürelerini hesapladık. Örneğin Kartal’da oturup Levent’e çalışmaya giden biri üzerinden rota çizdik ve her iki ulaşım yönteminde de tek yön gidiş süresi en az 1,5 saat olduğunu gördük. Yani ucuz konut, ulaşımın yarattığı psikolojik ve maddi yükü beraberinde getiriyor.
-İstanbul genelinde devam eden kentsel dönüşüm gerçeği de var. Kentsel dönüşüm ile kira artışını nasıl yorumluyorsunuz?
Bahar Bayhan: Kentsel dönüşüm özellikle deprem güvenlikli binaların oluşturulması için dört elle sarılınan bir seçenek oldu Türkiye’de. Depreme dayanıklı binaların oluşturulması elzem olmasına karşın kentsel dönüşümün nasıl toplumsal etkileri olduğu/olacağı hâlâ göz ardı ediliyor. Kentsel dönüşüm fikrinin ardında yeni inşa edilmiş binaların bütün kentsel sorunları çözeceği umudu var. Halbuki ne çocuk oyun alanları, ne engelli erişimi, ne de yeşil alanlar dikkate alınıyor bu süreçte. Yani konutu çevresiyle, olanaklarıyla, herkes için düşünmekten çok uzak deneyimlediğimiz dönüşüm modeli. Kira artışları dönüşümün başka önemli bir boyutu. Kiracıların sürekli olarak yer değiştirdiği, eski kirasından çok yüksek kiraları ödeyemediği için alıştığı mekândan, düzenden uzaklaşmak zorunda kaldığı, maddi ve manevi külfet altında bırakıldığı bir sistem ortaya çıktı.
-Kapsayıcı bir çözümden bahsetmek mümkün mü? Barınma hakkı üzerinden konuşursak neler yapılmalı, nasıl bir yol izlenmeli?
Bahar Bayhan: Kiracıları güvencesizleştiren, kırılganlaştıran koşulların irdelenmesi gerekir. Bu yalnızca ucuz konuta erişim bağlamında düşünülemez; konut piyasasında görünmeyen ama herkesin bildiği birçok sorun var: Örneğin kiraların keyfiyete dayalı şekilde artırılması, ev sahiplerinin evlerini daha yüksek fiyattan kiralamak için mevcut kiracıda çeşitli bahanelerle tahliye baskısı yaratması, başka bir eve taşınırken kiranın ve taşınma maliyetlerinin ayrıca bir yük oluşturması. Bununla beraber, kiracının her yeni ev arayışında sürgün olması, alıştığı düzenin, sosyal ilişkilerinin yok olması ve bunun normalleşmesi… Hem ödenebilir hem yaşanabilir nitelikteki konutlara erişim önemli bir sorun, bu soruna çözüm olarak kiralık sosyal konut uygulamasının hayata geçirilmesi iyi bir başlangıç olabilir. Diğer yandan, kiracı-ev sahibi ilişkisindeki keyfiyetin yarattığı mağduriyetlerin giderilmesi için denetim mekanizması oluşturmak önemli. Ayrıca yaşanabilir konutu talep etmenin bir hak talebi olduğuna dair farkındalık oluşturmak, konut sorununa dair çözüm talep etmek, ihtiyaçlarımıza ve beklentilerimize karşılık gelmeyen konutlara razı olmak zorunda olmadığımızı yüksek sesle dillendirmek yurttaşlar olarak yapabileceklerimizden bazıları.