Konut sorununda çember genişliyor
Prof. Dr. Elif Alkay ile İstanbul’daki konut sorununun temel sebeplerini ve çözüm yollarını konuştuk. Alkay, konut ve kira sorununun her dönem yaşandığını ifade ederken, ekonominin kötü olmasının etkisiyle konut sorununun sadece dar gelirli gruplarının değil orta gelirlilerinin de sorunu haline geldiğini vurguluyor
Üniversite öğrencilerinin “barınamıyoruz” diyerek başlattığı yurt ve konut talebi, özellikle İstanbul’da uzun yıllardır hissedilen uygun ve yaşanabilir konut sorununu bir kez daha gün yüzüne çıkardı. Bu konuda araştırmalar yapan İTÜ Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü 
Öğretim Üyesi Prof. Dr. Elif Alkay ile problemin nedenlerini ve çözümlerini konuştuk. Alkay, “Sosyal politikalar temelli yaklaşılması gereken konut sorununa piyasa temelli yaklaşıldığında bu sorunun çözümünün olanaklı olmadığı hatta yıllar içinde birikimli olarak artacağı beklenir. Yaşadığımız dönem tüm bu birikimli sorunların artık iyiden iyiye su yüzüne çıktığı bir dönemdir.” diyor.
-Son aylarda çokça tartışılan ve ana gündemlerimizden biri haline gelen konut sorunu ve kira artışlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Konut sorunu ve kira artışları, genel ekonomik durumun da etkisiyle, son dönemin problemiymiş gibi görünse de ben bu sorunun hep var olduğunu düşünüyorum. Özellikle de dar gelir grupları bakımından. Bu kadar dikkat çeken bir tartışmanın gündem haline gelmesi ise sorunun artık esas olarak dar gelir gruplarının sorunu olmaktan çıkıp orta gelir gruplarını da içine almasından kaynaklanıyor. Özellikle 2000’ler sonrasında konut arzının neredeyse tamamıyla özel sektör güdümünde olduğu bir ortamda böylesi bir sonuç kaçınılmazdı ve ekonomik kırılganlık bu dönemde turnusol kâğıdı işlevini gördü.
-Kiraların bu kadar yükselmesinin temel sebebi nedir? Mülk sahiplerinin tavrı mı konut yetersizliği mi yoksa emlakçıların daha fazla para kazanma isteği mi?
Belirttiğiniz bu üç unsurun ötesinde konuya daha geniş perspektiften bakmak taraftarıyım. Konut edinim temelli politika ve konut arzının genel olarak özel sektörün eline bırakılmış olması, yakın dönem ekonomik konjonktür ve konut inşaat maliyetlerindeki dikkate değer artışa bağlı olarak konut üretiminde yaşanan azalma, kentsel dönüşüm, nüfus değişimleri/hareketleri. Belirtilen temel problemler kendi içinde birer etmen ve araştırma konusu olurken net olarak birbirlerinden ayrılmaları da mümkün değil. Diğer bir deyişle, örneğin, konut arzının özel sektöre bırakılması ile konut inşaat maliyetlerindeki artışın arz miktarına etkisi arasında kuvvetli bir ilişki var.
ÖZEL SEKTÖRÜN EGEMENLİĞİ
-Konut sahibi olmak karlı bir yatırım olarak da görülüyor.
Türkiye’de yıllardır konut edinimini esas alan bir politika izleniyor. Konut arzı da genelde özel sektör eliyle sağlanıyor. Konut arzının özel sektörün eline bırakılmış olması ekonominin olumlu göstergelere sahip olduğu dönemlerde arz fazlası ile sonuçlanır. Diğer bir nokta da bu arzın yer seçiminde, esas olarak, konut üreticilerinin kârı en yüksek gördükleri alanlara yönelmeleri ve konut arzını bu mekânlarda yapmalarıdır. Dolayısıyla hem arz fazlası hem de bu fazlanın belirli mekanlarda kümelendiği gözlemlenir. Yine bu dönemlerde en dikkat çekici konu, konut arzındaki temel aktörlerin kentin bütününü bir üretim alanı olarak görmeleridir. Diğer bir deyişle, konut arzı için uygun olmayan tüm alanlar, örneğin ormanlar, havza alanları arz için piyasa mekânı olarak görülür ve bu alanların da imara açılması yönünde baskılar kuvvetlidir. İstanbul’da yıllardır olagelen budur.
-Bu durum arz talep dengesini nasıl etkiledi?
Tüm kentsel mekânın konut arzı için kullanılması ve yüksek arz düzeyi kentsel alanda fiyatların dengelenmesi ya da düşmesi anlamına gelmez/gelmedi. Tam tersine, “konut edinme yönlü talebin fazla olduğu” sürekli gündemde tutularak bu arz fazlası görünmez kılınır ve de kılındı. Son dönemde bu alışılagelen durumun ötesinde arzda azalma görüyoruz.
YÜKSEK KAZANÇ YOLU
-Neden?
Konunun uzmanı pek çok kişi yapı malzemelerinin fiyatlarındaki artıştan kaynaklanan konut inşaat maliyetlerindeki artışı ve genel ekonomik konjonktürü belirleyici etmenler olarak vurguluyor. Doğrudur, ancak yakın dönemde sahada yürüttüğüm bir araştırmaya bağlı olarak belirteceğim; burada görmezden gelinen ya da düşük profilde dikkate alınan önemli bir etmen daha var. Bu da arsa paylarının yüksekliğidir. Farklı aktör ve kaynaklar arsa payları konusunda farklı değerler vurguluyorlar. Örneğin, arsa paylarının İstanbul ortalamasının yüzde 40-60 aralığında olduğunu belirtenler olduğu gibi İstanbul’da merkez bölgelerde ve özellikle orta-üst gelir grubunun talebinin yoğunlaştığı alanlarda bu değerin yüzde 75-80’lere çıktığını belirtenler de bulunuyor. Arsa payları maliyeti ve dolayısıyla konut fiyatını etkileyen en temel konulardan biri olmakla birlikte tamamıyla müteahhit ve arsa sahibi arasındaki anlaşmaya bağlıdır.
-Kentsel dönüşüm bu tartışmanın neresinde. Yani bu olguyu nasıl değerlendirmek gerekir?
Kentsel dönüşümün etkisini problem bağlamında iki yönlü değerlendiriyorum. İlk olarak, kentsel dönüşüm sağlanan imar hakkı artışı ile konut üreticileri için yeni bir yüksek kazanç alanı oldu. Yeni konut arzı ile hem konut fiyatları arttı hem de içinde bulunduğu alanda yoğunlukları artırarak arsa fiyatlarında dolaylı artışa neden oldu. Bu doğrusal ve birikimli etkiler satılık-kiralık fiyat artışlarını tetikliyor. İkinci olarak, dönüşüme konu konutun yeniden inşası esnasında maliklerin kiralık konutlara taşınmasıdır ki bu özellikle de dönüşüm faaliyetlerinin yoğunluk kazandığı merkez ve yüksek kârlı bölgelerde kira artışlarını tetiklemiştir. Doğal nüfus artışının ötesinde, göçmenlerin yoğunluğu bir diğer önemli faktördür. Göçmenlerin özellikle yeni konut arzından konut edinimi yoluyla eski konutlarını terk eden grupların bıraktıkları alanlara doğru yerleşme eğilimlerinin güçlü olduğunu görüyoruz. Beklenen doğal süreç, eski kullanıcılarından boşalan bu görece eski konut stoku alanlarına yerleşen daha düşük ekonomik profilli grupların satış veya kira değerlerinde düşüşe sebep olması iken, tam tersi yaşanmış, göçmenlerden gelen yoğun talep nedeniyle bu niteliksiz konut stokunda satış ve kira değerleri düşmek yerine ya değerini korumuş ya da artış eğilimi göstermiştir.
2000’LER SONRASI YAŞANAN DEĞİŞİM
-İstanbul'da hep bir kira sorunu olduğu konuşulur. İstanbul'da konut ve kira sorununun geçmişte de de var olduğunu söyleyebilir miyiz?
Yukarıda belirttiğim problemler yakın dönem problemler olmakla birlikte geçmiş dönemden miras alınan problemlerdir bir yandan. 1950’lerden başlayarak durmaksızın devam eden göç; devletin veya yerel yönetimlerin artan nüfusa dönük yeterli arsa ve konut sunusu gerçekleştirmek yönünde kararlı ve tutarlı politikalar izlememesi, tam tersine marjinal piyasaların yaratılmasına olanak tanınması geçmişteki en büyük problemdi. Gecekondu alanları sistemsel bir probleme kamu aktörlerinin sorumlu politikalar geliştirerek, sürdürülebilir ve normatif çözümler üretmek yerine adeta “göz yumarak” sorunun marjinal çözümünü kabul ettikleri bir durumdur. İfrazlar yoluyla özellikle belediye sınırları dışında kalan alanlarda kentsel donatılardan mahrum konut gelişmeleri, üst üste çıkan imar afları, özel hukuk kuralları işletilerek doğal değeri ve ekolojik hassasiyeti yüksek alanların konut gelişimine açılması vb. pek çok yoldan yoğun bir konut arzı sağlanmaya çalışıldı. Ancak bu arz ne kentsel mekânsal dinamikler ne de toplumsal sınıflar ve talepleri bağlamında yönetilebildi. Geçmişten beri genel olarak özel sektörün elinde olan arz piyasası böylesine büyük bir sunuyu kendi mekânsal ve sınıfsal tercihleri üzerinden gerçekleştirdi.
2000’lere dek özel sektör yanı sıra kooperatifler, lojmanlar gibi alternatif arz piyasalarını görebiliyoruz. 2000 sonrası ise daha önce de belirttiğim gibi bir yandan konut edinimi temel politika olarak benimsenirken diğer yandan arz piyasası neredeyse tamamen özel sektörün eline bırakıldı ki devlet-piyasa ilişkisi tam da üretici aktörlerin talepleri doğrultusunda şekillendi. Yakın dönemde yaptığımız araştırmanın temel modüllerinden biri farklı gelir gruplarının 2000’ler sonrası hızla büyüyen yeni konut sunusuna ekonomik olarak erişilebilirliklerini analiz etmekti. Araştırmamızda gördük ki, en düşük yüzde 20’lik gelire sahip gruplar tüm bu yıllar boyunca özel sektörün güdümündeki bu sunu piyasasından konut edinme olanağına sahip değillerdi. Özetle, sosyal politikalar temelli yaklaşılması gereken konut sorununa piyasa temelli yaklaşıldığında bu sorunun çözümünün olanaklı olmadığı hatta yıllar içinde birikimli olarak artacağı beklenir. Yaşadığımız dönemde tüm bu birikimli sorunların artık iyiden iyiye su yüzüne çıktığı bir dönemdir.
YAŞAM KALİTESİ DÜŞÜK MEKANLAR
-Bu sorunu ortadan kaldırmak için bir çözüm geliştirilemez miydi?
Geliştirilebilirdi, geliştirilebilir. Çözüm, devletin sorunun bileşenleri olan tüm aktörleri içeren katılımcı bir tutum izlemesi. Toplumun farklı katmanlarını, öncelikle de kırılgan grupları, dar gelir gruplarını ve hatta orta sınıfları yaşadıkları farklılaşan problemlere göre analiz ve tespit eden, problemlerin çözümünde öncelikli grupları hedefe koyan tutumla çözülebilirdi. Konut edinimini esas alan ve konut arzının genel olarak özel sektöre bırakıldığı bir politikanın hiçbir sorunu çözmediğini gördük, deneyimledik. Hem kentsel mekân hem de toplumsal katmanlar bağlamında karlılığını en üst düzeye çıkaracak konut arzını hedefleyen özel sektör temelli bir konut üretiminin kent mekanını nasıl tükettiğini, doğal kaynakları nasıl aşırı kullandığını gördük; konut beraberinde gereksenen kentsel donatı alanlarının ya minimumda tutularak ya da hiç sağlanmayarak mekânsal yaşam kalitesi son derece düşük konut alanlarına mahkûm bırakıldık. Başta ulaşım olmak üzere kentsel altyapı sağlanmadan, konut arzının sadece arsa üstüne konut inşa etmek olarak algılandığı dönemlerden geçtik. Deprem gerçeği ve yaratabileceği büyük yıkım sadece dilde bir serzeniş olarak kaldı. Tüm bu üretim sürecinde, özel sektörün hedef grupları dışında kalan özellikle toplumsal kırılgan grupların nasıl dışlandığını gördük.
-Barınma sorunun hem ekonomik hem de toplumsal bir yanı var. “Barınamıyoruz” diyen öğrenciler geçtiğimiz günlerde bu durumu protesto etmek ve çözüm sağlanmasını talep etmek için parklarda uyudu. Barınma sorununun en kırılgan kesimi sizce kimler?
Dar gelirli grupları-bunu çok geniş bağlamda ele alıyorum; geçici ya da mevsimlik işlerde çalışmak zorunda olanlar, düşük ücret politikası altında istihdam edilenler veya güvencesiz işlerde çalışıp sürekli bir gelire sahip olmayanlar, özellikle tek yaşayan kadınlar, tek başına çocuk büyüten kadınlar, sizin belirttiğiniz üniversite öğrencileri gibi. Yapılan araştırmalar İstanbul’un beşerî sermaye yaratımı, yenilikçilik ve girişimcilik gibi yakın dönemde ekonomik katma değer yaratmada önem atfedilen kavramlar bağlamında en çekici şehir olduğunu gösteriyor. Bunun gerçekleşebilmesinde temel rol üstlenen unsurlar ise İstanbul’daki üniversiteler. Hem İstanbul belirttiğim bağlamda önemli bir odak diyeceksiniz hem de bu odağı yaratan ana paydaşlardan öğrencilerin barınma sorununu çözmeyeceksiniz, görmezden geleceksiniz ya da küçümseyeceksiniz. Bu kabul edilemez bir durumdur. Gençlerin barınma hakkı eğitim hakları kadar temel haktır. Toptancı bir “konut edinim temelli” konut politikası ve tamamen özel sektörün konut arzı üstünde temellenen bir yaklaşım ne kırılgan grupların konut sorununu çözer ne de esasında konut sorununa toplumun tüm katmanları bakımından doğru sonuçlar üretir. Tüm bileşenleri gözeten ve özelleşmiş çözümlerin önemi kırılgan gruplar bağlamında çok daha netleşiyor.
-Berlin'de boş konutların kamulaştırılması için oylama yapıldı ve evet kararı çıktı. İstanbul'da da binlerce ev var. Bunlar için de benzer bir yöntem geliştirilebilir mi?
Neden olmasın diyeceğim ama mevcut koşullarda gerçekçi olur mu emin değilim. İstanbul Planlama Ajansı’nın (2021, Konut Sorunu Araştırması: İstanbul’da Mevcut Durum ve Öneriler) raporuna göre İstanbul’da yaklaşık 1 milyon 800 bin civarında boş konut var. Ancak, yine rapordan aktaracak olursam, bu konutların mülkiyet durumları, neden boş tutuldukları gibi temel konularda bilgi yok. Dolayısıyla, ancak detaylı bir saha çalışmasıyla alternatifli çözümler üretilebilir diye düşünüyorum. Toptancı bir yaklaşımla tümünü kamulaştıralım değil ama yoğunlaştıkları mekanlar bağlamında nasıl kullanıma alınabilecekleri konusunda farklı çözüm önerileri geliştirilebilir. Bu mekanlarda kamulaştırma olabilir, kimi mekanlarda yerel yönetim ya da devlet eliyle kullanım hakkının uzun dönemli kiralanması ve kira ödeme güçlüğü çekenlere tahsisi yapılabilir. Kimi mekanlarda, kamu denetiminde, kiralık konut birlikleri kurulabilir ve bu birlikler eliyle bu konutların düzenli bakımları, kiralama işlemleri kısacası işletmesi yapılabilir ve kira ödeme güçlüğü çekenlere belli bir yıl süresince kiralanabilir. Kısacası, kendimize en uygun modeli, toplumsal gerekler ve beklentiler bağlamında bizler geliştirmeliyiz.
Bunu ısrarla söyleyeceğim; konut bağlamında, hangi sorun olursa olsun, toplumsal katmanları görmezden gelen, mekânsal dinamikleri ihmal eden genel ve tektipleştirilmiş politikalar çözüm olmayacaktır. Mekân-toplum ve ekonomik gerçekler bağlamında çok katmanlı ve alternatifli politikalar ve çözüm önerileri kaçınılmazdır diye düşünüyorum. Bu politikaların da sosyal politikalar eksenli olmaları zorunluluktur diye vurgulamak isterim.